- In 2024 zijn ruim 37.000 huurwoningen verkocht, vaak ten koste van zittende huurders.
- Hoge belastingdruk en strengere regels drijven particuliere verhuurders de markt uit.
- Veel uitgeponde woningen zijn kleiner, minder duurzaam en voor huurders niet betaalbaar om te kopen.
In 2024 zijn ruim 37.000 huurwoningen verkocht door particuliere verhuurders, zo blijkt uit cijfers van de NVM. Dat is fors meer dan de 26.000 nieuwbouwwoningen die in datzelfde jaar van eigenaar wisselden.
De verkoop van voormalige huurwoningen is in 2024 zo fors toegenomen en zet in 2025 stevig door.
Voor koopstarters lijkt dit gunstig, maar voor huurders betekent het een harde realiteit: steeds meer betaalbare huurwoningen verdwijnen van de markt. Waar verhuurders ooit investeerden in woningen voor de verhuur, kiezen velen er nu voor om hun bezit te verkopen — onder meer door de hoge box-3 belastingdruk en strengere regelgeving.
Alleen al in het laatste kwartaal van 2024 werden er 12.100 huurwoningen uitgepond, goed voor 20 procent van alle woningverkopen in die periode. Ook in het eerste kwartaal van 2025 blijft het aantal hoog, met naar schatting 10.000 tot 12.000 verkochte huurwoningen.
Vooral in stedelijke gebieden is de impact zichtbaar. In de vier grote steden bestond eind 2024 maar liefst 40 procent van alle woningverkopen uit voormalige huurwoningen. Ook in omliggende gemeenten en studentensteden is de trend duidelijk zichtbaar.
Huurders verliezen woning, starters kopen wat ze kunnen
Een groot deel van de uitgeponde woningen is inmiddels verkocht aan starters. Die profiteren van het kleinere formaat en de lagere koopprijs. Toch zijn het vooral de starters met een goed inkomen, spaargeld of financiële hulp die daadwerkelijk kunnen kopen.
Huurders van wie het contract afloopt, staan vaak met lege handen. De woning wordt verkocht, maar zij missen het inkomen of de middelen om diezelfde woning zelf te kopen.
Zo blijkt dat om een woning van €350.000 te kunnen kopen, een jaarinkomen van ongeveer €74.000 nodig is. Voor de huurversie van diezelfde woning (bijvoorbeeld met een huur van €1.125 per maand) volstaat een inkomen van €54.000. Deze kloof maakt dat veel huurders ondanks interesse en intentie niet kunnen instappen op de koopmarkt.
Belastingdruk belangrijkste drijfveer voor verkoop
De belangrijkste oorzaak van het uitponden is de fiscale druk in box 3, zo constateerde ook Vastgoed Insider eerder. Verhuurders moeten belasting betalen over een fictief rendement, dat vaak hoger ligt dan hun werkelijke winst. In combinatie met de afschaffing van tijdelijke huurcontracten en strengere regels in de middenhuur, besluiten veel particuliere beleggers dat verder verhuren niet rendabel is.
De geplande overgang naar belasting op werkelijk rendement is uitgesteld tot 2028. Tot die tijd ontbreekt structureel perspectief voor verhuurders. Daardoor kiezen velen voor zekerheid: verkopen in plaats van doorverhuren.
Kleine, minder duurzame woningen verdwijnen uit huurmarkt
De woningen die worden uitgepond zijn gemiddeld kleiner en van mindere kwaliteit dan reguliere koopwoningen. Ze vallen daardoor vaak onder de middenhuurgrens, wat het risico op onrendabele exploitatie vergroot, ziet de NVM.
Ook op duurzaamheid scoren deze woningen lager: 32 procent heeft geen groen energielabel, tegenover 25 procent bij reguliere verkopen. Minder goede afwerking en beperkte modernisering maken deze woningen extra kwetsbaar in een streng gereguleerd huurklimaat.
Uitponden leidt bovendien tot kapitaalverschuiving. Van de 14,2 miljard euro aan verkochte huurwoningen in 2024 wordt het merendeel herbelegd buiten de Nederlandse woningmarkt.
Investeerders kiezen voor vastgoed in Zuid-Europa of voor aandelen. Slechts een beperkt deel stroomt terug naar binnenlandse woningprojecten, wat betekent dat het geld verdwijnt uit de keten waarin het woningtekort aangepakt zou kunnen worden.