70.000 boven winkels – realistisch of een illusie? Belegger André Janssen reageert op rapport Stec

Huizen in Amsterdam

Huizen in Amsterdam Foto: camillebrogniart / Pixabay

  • Belegger André Janssen plaatst kanttekeningen bij het idee van 70.000 woningen boven winkels.
  • Volgens hem zijn kleine appartementen in de praktijk veel gewilder dan de grote woningen die gemeenten wensen.
  • Bureaucratie, hoge verbouwkosten en gemeentelijke eisen maken rendabel ontwikkelen vaak onmogelijk.

Het idee van 70.000 woningen boven winkels uit het rapport van vastgoedadviseur Stec klinkt aantrekkelijk in een tijd van woningnood. Gemeenten spreken daarbij graag over ‘kwalitatief hoogwaardige appartementen’. In de praktijk betekent dat vooral: grote woningen met een flink aantal vierkante meters.

Maar volgens belegger André Janssen is die wens niet afgestemd op de daadwerkelijke vraag.

Op basis van gesprekken met makelaars in verschillende steden ziet Janssen juist een grote behoefte aan compacte appartementen van 40 tot 50 m², geschikt voor alleenstaanden en jonge stellen. Dergelijke woningen zijn relatief betaalbaar en sluiten aan bij het publiek dat in stedelijke centra wil wonen.

Grote woningen boven winkels zijn volgens hem nauwelijks courant, vaak vanwege het ontbreken van parkeergelegenheid of buitenruimte.

“Dan krijg je de situatie dat mensen die het wel kunnen betalen het appartement niet willen omdat er niet bij de deur kan worden geparkeerd. En de mensen die geen auto bezitten zijn vaak ook de mensen die minder te besteden hebben en het niet kunnen opbrengen”, zegt Janssen tegenover Vastgoed Insider.

Regelgeving belemmert realisatie

Het realiseren van woningen boven winkels wordt verder bemoeilijkt door gemeentelijke regelgeving en landelijke normen. In bestemmingsplannen en het woningwaarderingsstelsel wordt vaak uitgegaan van parkeernormen of eisen voor buitenruimte en fietsenstallingen. Deze zorgen voor hoge kosten, maar leveren nauwelijks rendement op binnen de huurprijs.

Ook de bouwkundige situatie werkt niet mee. Veel winkelpanden zijn oud, slecht geïsoleerd en missen een zelfstandige opgang.

Bestaande trappenhuizen bevinden zich vaak in het winkelgedeelte, dat al in gebruik is als magazijn of kantine. Een nieuwe opgang creëren aan de voorzijde is bijzonder kostbaar en gaat ten koste van commerciële winkelruimte; de duurste meters van het pand.

Traagheid en onzekerheid als struikelblokken

Daar komt nog bij dat het vergunningstraject vaak onvoorspelbaar lang duurt. Gemeenten verwijzen naar personeelstekorten, maar Janssen wijst ook op gebrek aan kwaliteit. Zo duurde het in één geval twee jaar om een vergunning te verkrijgen voor het realiseren van vijf appartementen, ondanks dat het plan binnen het bestemmingsplan viel.

De combinatie van hoge kosten, trage besluitvorming, en nieuwe wetgeving – zoals de Wet Betaalbare huur en wijzigingen in Box 3 – maakt investeren in bovenwoningen volgens Janssen nagenoeg onrendabel. “Ik ben op dit moment appartementen aan het realiseren waarbij ik blij ben als ik break even speel.”

Daarbij komt dat sommige gemeenten extra eisen opleggen, zoals verplichte middenhuur of verkoop na realisatie, wat het risico verder vergroot.

Wonen boven winkels: mooie ambitie, lastige praktijk

De ambitie om 70.000 woningen boven winkels te realiseren is op papier aantrekkelijk, maar in de praktijk blijkt het een complexe en dure exercitie.

Zonder versoepeling van regelgeving, snellere vergunningstrajecten en een realistischere kijk op de woningmarkt, dreigt deze belofte een papieren droom te blijven.