950 euro voor een kamer in Amsterdam: duur of realistisch voor rendement op zo’n aantrekkelijke plek?

Het Amsterdam logo

Amsterdam logo Foto: misign / Pixabay

  • De huurprijs voor een studentenkamer in Amsterdam lijkt op het eerste gezicht exorbitant. Wanneer je de kosten en opbrengsten analyseert in relatie tot de waarde van het vastgoed, wordt een genuanceerder beeld zichtbaar.
  • Een berekening gebaseerd op de gemiddelde kamerhuur en vastgoedprijzen in Amsterdam toont aan dat de bruto aanvangsrendement (BAR) voor verhuurders rond de 4,5% ligt.
  • Je moet rekening houden met factoren als financieringskosten, onderhoud, beheerkosten en belastingen. Dat vermindert de aantrekkelijkheid van investeren in studentenhuisvesting in Amsterdam, ondanks de schijnbaar hoge huren.

Bij het horen van de gemiddelde huurprijs voor een studentenkamer in Amsterdam, die bijna €950 bedraagt, zoals in Parool genoemd, is de initiële reactie vaak een van verbazing en ontzetting.

Dit lijkt een astronomisch bedrag voor een ruimte die vaak niet groter is dan 15m^2. Echter, een diepere duik in de financiën achter deze huurprijzen onthult een complexer verhaal dat de perceptie van “absurd hoge” huren kan nuanceren.

De berekening achter de huurprijzen

Laten we de berekening ontleden die de hoge huurprijzen in perspectief plaatst. Als uitgangspunt nemen we de kale huur van ongeveer €800 (De genoemde €948 min de kosten voor gas, water, licht, en internet), voor een gemiddelde kamer van 15m^2. Dit vertaalt zich naar €53 per m^2 per maand, ofwel €640 per m^2 per jaar. Rekening houdend met het feit dat slechts een deel van de totale oppervlakte van een pand verhuurbaar is als kamer, door gemeenschappelijke ruimtes zoals keukens en badkamers, komt de jaarlijkse opbrengst per m^2 woonoppervlakte neer op ongeveer €450.

Hierin zijn overigens extra kosten zoals voor een vve of onderhoud nog niet eens meegenomen.

Gezien de huidige marktwaarde van vastgoed in Amsterdam, die kan oplopen tot €10.000 per m^2, resulteert deze opbrengst in een bruto aanvangsrendement (BAR) van circa 4,5%. Dit percentage was aantrekkelijk toen de rentetarieven historisch laag waren, maar met de huidige financieringskosten die tussen de 5% en 7% liggen, is dit rendement minder verleidelijk voor beleggers.

Financiële overwegingen voor vastgoedbeleggers

Naast de rentekosten moeten beleggers ook rekening houden met aflossingen, onderhoudskosten, beheerkosten, investeringen in verduurzaming, en diverse belastingen. Deze factoren eroderen het rendement verder, waardoor de hoge huurprijzen voor studentenkamers in een ander licht komen te staan.

Vastgoedbezitters staan voor een dilemma: verkopen tegen de huidige hoge marktprijzen of genoegen nemen met een relatief laag rendement. Voor velen die hun panden reeds lang in bezit hebben, lijkt de keuze minder dringend, maar het onderliggende financiële vraagstuk blijft relevant. Het argument dat “niemand €10.000 per m^2 heeft betaald” gaat niet op in een markt waar de waarde van vastgoed continu fluctueert en de kosten van het houden van vastgoed stijgen.

Conclusie: een balanceeract

De discussie rondom de huurprijzen van studentenkamers in Amsterdam kan niet los worden gezien van de bredere financiële en economische context waarin vastgoedbeleggers opereren. Hoewel de huurprijzen op het eerste gezicht excessief hoog lijken, biedt een gedetailleerde financiële analyse een genuanceerder beeld.

Beleggers in studentenhuisvesting worden geconfronteerd met stijgende kosten en een krapper wordend rendement, wat de hoge huren in een ander perspectief plaatst.

Elise Aitink

Esther is een van de founders van de Vastgoedfabriek. Onder dit label vallen de volgende bedrijven: Max Rental, Fortus Vastgoedfondsen en Cube Investment. Met deze bedrijven beheert ze ruim 1100 woningen in de regio Rotterdam en Den Haag, bezit ze 116 eenheden die allemaal zelf her-ontwikkeld zijn en faciliteert ze vastgoedfondsen voor investeerders die liever indirect in vastgoed investeren. Ook host ze een succesvolle podcast met ruim 200.000 unieke downloads.