- Rabobank verwacht dit jaar 227.000 woningverkopen, gestuwd door de uitpondgolf van voormalige huurwoningen
- In 2026 zal het aantal transacties licht dalen doordat de verkoop van huurwoningen afneemt
- Stijgende huizenprijzen en verslechterende betaalbaarheid blijven structurele problemen op de markt
De Nederlandse woningmarkt draait dit jaar op volle toeren. Volgens RaboResearch worden in 2025 naar verwachting 227.000 bestaande woningen verkocht. Dit hoge aantal transacties is mede te danken aan de golf van uitpondingen: voormalige huurwoningen die nu in de verkoop komen.
Uitponden drukt tijdelijk de prijsdruk
Met name in de grote steden zorgt de toestroom van deze extra koopwoningen voor wat verlichting op de overspannen markt. In Amsterdam, Den Haag en Rotterdam vlakken de prijsstijgingen daardoor iets af. In Amsterdam is er zelfs sprake van een lichte daling in de afgelopen zes maanden.
In de rest van Nederland blijft de prijsdruk echter onverminderd groot. Buiten de grote steden stegen de huizenprijzen in de eerste vier maanden van dit jaar met meer dan 10% ten opzichte van een jaar eerder.
Rabobank voorziet dat het hoge aantal transacties volgend jaar iets zal afnemen. De oorzaak ligt vooral in het afvlakken van de uitpondgolf. Minder huurwoningen komen dan op de markt, waardoor het totale woningaanbod opnieuw onder druk kan komen te staan.
Daarnaast is de bouwsector weinig hoopvol gestemd. De vooruitzichten voor nieuwbouw blijven somber. Daardoor zal nieuwe instroom van woningen beperkt blijven, wat de druk op de koopmarkt structureel in stand houdt.
Betaalbaarheid verslechtert verder
Ondanks de stijgende lonen, die harder toenemen dan eerder voorzien, kunnen veel huishoudens nog steeds onvoldoende lenen om een woning te kopen. De huizenprijzen stijgen immers sneller dan de inkomens.
Sinds 2018 is het voor een gemiddeld Nederlands huishouden al niet meer mogelijk om een doorsnee koopwoning te financieren. En zelfs met twee modale inkomens lukt dit in de Randstad vaak niet meer.
Dit is overigens geen uitsluitend Randstedelijk probleem. Ook in andere regio’s is het doorsnee huishoudinkomen ontoereikend om een woning met een mediane prijs te kunnen kopen.
Hoewel de huidige verkoopcijfers dus robuust zijn, dreigen structurele problemen op de markt — zoals een tekort aan nieuwbouw en verslechterende betaalbaarheid — de situatie op langere termijn te verslechteren.