De (sloop)kogel is door de kerk: de Tweede Kamer heeft de Wet betaalbare huur aangenomen. De (wrecking) bal(l) ligt nu bij de Eerste Kamer. Als de Eerste Kamer de wet ook aanneemt, is de regulering van de middenhuur een feit. Over deze wet en de implicaties is al van alles gezegd en geschreven, dus dat laat ik even voor wat het is.
In deze bijdrage sta ik kort stil bij enkele andere vormen van vastgoedinvesteringen en de bijbehorende huurrechtelijke regels. Het belang van investeren in woonruimte blijft natuurlijk groot, ook vanuit maatschappelijk oogpunt. Voor zover dit binnen (rendabele) grenzen mogelijk is, blijft het op de lange termijn de moeite waard. Politieke winden kunnen snel draaien en mensen zullen altijd woonruimte nodig hebben. Het is bovendien niet ondenkbaar dat het politieke klimaat er over 5 tot 10 jaar weer heel anders uitziet, als het stof van de Wet betaalbare huur weer is neergedaald.
Retail- en horecavastgoed
Hoewel de winkelleegstand in binnensteden het eerste kwartaal van 2024 is opgelopen tot 8,4%, kan investeren in winkelvastgoed interessant zijn. Daarbij is het essentieel om professioneel advies in te winnen over onder meer de locatie en branche. Ook voor horecavastgoed is gedegen voorbereiding van groot belang.
Belangrijke huurrechtelijke punten zijn onder andere:
- Beperkte huurbescherming voor huurders
- Standaard huurtermijn van 5 + 5 jaar
- Mogelijkheid tot opzegging na de eerste huurtermijn slechts bij slechte bedrijfsvoering of dringend eigen gebruik
- Aanvullende opzeggingsgronden na de tweede huurtermijn zoals weigering van de huurder van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst en de verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan. Ook komt dan de algemene belangenafweging in beeld waardoor de opzegging vergemakkelijkt wordt.
- Tijdelijke huurovereenkomsten van minder dan twee jaar zonder huurbescherming
- Vrijheid om de huurprijs te bepalen, maar wel met een marktconforme huurprijsaanpassing na de afgesproken duur, en vervolgens elke 5 jaar na een aanpassing (exclusief indexatie)
Recreatievastgoed/vakantiewoningen
Beleggen in recreatievastgoed kan door het vastgoed zelf te verhuren aan toeristen en alles zelf te regelen of uit te besteden. Het is ook mogelijk om een vakantiewoning op een vakantiepark te kopen, waarbij alles wordt geregeld door het vakantiepark tegen betaling van een percentage van de huuropbrengsten. In sommige gevallen gelden dan aanvullende regels voor het eigen gebruik van het vakantiehuis, waardoor je niet altijd zelf in het vakantiehuis terecht kan.
Belangrijke huurrechtelijke punten zijn onder andere:
- De vakantiewoning is het standaard voorbeeld van de huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur (bij verhuur voor korte perioden). Het gaat om huurovereenkomsten waarvan voor iedereen duidelijk moet zijn dat er geen beroep op huurbescherming kan worden gedaan, zoals dus de vakantiewoning, maar ook een wisselwoning of hotelkamer.
- Geen huur(prijs)bescherming dus eenvoudig opzegbaar en vrijheid om de huurprijs te bepalen.
Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte
Kantoren, showrooms en fabriekshallen vallen allemaal onder de zogenaamde ‘’overige onroerende zaken’’, maar denk ook aan garageboxen, overdekte parkeerplaatsen, zorgpraktijken (tandarts, huisarts), nagelsalons etc.
Belangrijke huurrechtelijke punten zijn onder andere:
- Grote mate van contractsvrijheid
- Geen huurbescherming dus partijen kunnen in de huurovereenkomst over de beëindiging afspreken wat ze willen
- Vrijheid om de huurprijs te bepalen
- De huurder heeft bij het eindigen van de huurovereenkomst automatisch ontruimingsbescherming vanaf de dag waartegen de ontruiming is aangezegd (die dag kan niet voor het eindigen van de huurovereenkomst liggen). De initiële termijn van de ontruimingsbescherming bedraagt twee maanden, maar deze kan op verzoek door de rechter worden verlengd tot één jaar na de einddatum. Dat verzoek kan nog twee keer worden herhaald, dus tot maximaal drie jaar in totaal. Iedere keer vindt een belangenafweging plaats, waarbij iedere ronde de belangen van de huurders steeds zwaarder zullen moeten wegen voor toewijzing van de verlenging van de ontruimingsbescherming.
Huisvesting van arbeidsmigranten
Bij de huisvesting van arbeidsmigranten kan aan de uitzendorganisatie worden verhuurd die vervolgens zelf onderhuurovereenkomsten sluit met arbeidsmigranten, maar er kan ook rechtstreeks aan de arbeidsmigrant worden verhuurd. Vaak gaat de voorkeur naar de uitzendorganisatie als contractspartij uit, onder meer omdat de uitzendorganisatie meer verhaal biedt voor de betaling van de huur en eventuele schade.
De huisvesting van arbeidsmigranten is complex. Naast huurrechtelijke kaders, zijn er veel uitdagingen op het gebied van onder andere bestemmingsplannen en vergunningen. Verder stellen veel uitzendorganisaties de eis dat de huisvesting voldoet aan de zogenaamde SNF norm. Deze norm van de Stichting Normering Flexwonen zorgt ervoor dat de huisvesting aan bepaalde kwaliteitseisen dient te voldoen om te voorkomen dat arbeidsmigranten in verloederde huisvesting terecht komen. Arbeidsmigranten zijn immers kwetsbaar, hebben veelal geen sociaal vangnet in Nederland en kennen de weg naar de instanties hier niet. Van die kwetsbare positie wordt vaak misbruik gemaakt.
Belangrijke huurrechtelijke punten zijn onder andere:
- Nu nog de huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur. Daarbij moet er wel voor worden gezorgd dat de huurovereenkomst, de bedoelingen van de huurder en verhuurder, het gehuurde zelf en de aard van het gebruik daar zoveel mogelijk op ingericht zijn. Het is nooit uit te sluiten dat een beroep op huurbescherming in stand blijft.
- Geen huur(prijs)bescherming dus eenvoudig opzegbaar en vrijheid om de huurprijs te bepalen
- Let op: achter de schermen wordt gewerkt aan een wetsvoorstel om de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten verplicht op basis van een doelgroepencontract plaats te laten vinden. Bij een doelgroepencontract geldt huur(prijs)bescherming. De huurovereenkomst kan dan alleen worden opgezegd als de arbeidsmigrant niet meer tot de doelgroep behoort en de verhuurder het gehuurde weer wil verhuren aan een huurder die wel tot de doelgroep behoort. Ook is de verhuurder gebonden aan het WWS puntenstelsel bij het bepalen van de huurprijs (in de sociale huur/het gereguleerde segment). Toekomstmuziek, maar hou de ontwikkelingen in de gaten.
Verder
Er is nog een scala aan andere opties, zoals onder meer zorgvastgoed, tankstations en investeren via fondsen. Ik zie ook steeds vaker berichten voorbij komen waarin mensen worden uitgenodigd een kijkje over de grens te nemen. In alle gevallen geldt dat een goede voorbereiding alles is. Verdiep jezelf in het vastgoed, maar zorg er vooral voor dat je een netwerk van deskundige professionals hebt waar je advies kan inwinnen over alle haken en ogen.