- Het kabinet wil in 2025 en 2026 de huren van sociale huurwoningen bevriezen, wat neerkomt op het schrappen van verwachte huurverhogingen van 4,5% en 3,5%
- De maatregel zorgt voor structurele daling van huuropbrengsten, verslechtert financiële ratio’s en beperkt de investeringsruimte van woningcorporaties
- Zonder structurele compensatie kunnen tot 181.000 nieuwbouwwoningen en ruim 1,6 miljoen verduurzamingen niet doorgaan
De beslissing van het kabinet om in 2025 en 2026 af te wijken van de eerder afgesproken huurverhogingen zet de financiële positie van woningcorporaties zwaar onder druk. De huurbevriezing leidt tot een directe inkomstenderving, die zich vervolgens jaar op jaar opstapelt.
Corporaties missen hierdoor naar verwachting een huurverhoging van 4,5% in 2025 en 3,5% in 2026. De structurele daling van de huuropbrengsten werkt niet alleen door in de jaarlijkse begrotingen, maar heeft ook grote impact op de langetermijninvesteringscapaciteit.
Een analyse van Ortec Finance laat de gevolgen zien, en de mogelijkheid tot een stevige verlichting van de pijn: het afschaffen van de vennootschapsbelasting.
Financiële ratio’s onder druk
Uit de analyse blijkt dat de zogeheten Interest Coverage Ratio (ICR), die aangeeft in hoeverre corporaties hun rentelasten kunnen dekken uit operationele kasstromen, op sectorniveau vanaf 2028 onder de kritieke grens van 1,4 dreigt te zakken.
De eerder aangekondigde compensatiemaatregel van €1,1 miljard uit de Voorjaarsnota, uitgesmeerd over drie jaar, biedt onvoldoende tegenwicht.
Ook de Loan-to-Value (LTV) verslechtert aanzienlijk. Dit kengetal, dat aangeeft hoeveel van de waarde van het vastgoed is gefinancierd met leningen, stijgt op sectorniveau in 2031 tot boven de norm van 70%. Hierdoor ontstaat de noodzaak om investeringsplannen drastisch bij te stellen, simpelweg om binnen de financiële ratio’s te blijven opereren.
Investeringscapaciteit stort in, afschaffen vennootschapsbelasting kan helpen
Het effect op het investeringsvermogen van de corporatiesector is ronduit fors. Volgens de berekeningen daalt de beschikbare investeringscapaciteit tot 2034 met maar liefst €48,8 miljard.
Omgerekend betekent dit dat 181.000 sociale huurwoningen minder gebouwd kunnen worden, of dat ruim 1,6 miljoen bestaande woningen niet verduurzaamd zullen worden.
De compensatie van €1,1 miljard verhoogt het investeringsvermogen slechts marginaal met €1,4 miljard. Daarmee wordt de daadwerkelijke schade nauwelijks beperkt.
Alleen een volledige afschaffing van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties zou het kasstroomeffect van de huurbevriezing nagenoeg volledig kunnen neutraliseren.
Maar: ook die maatregel herstelt de balansverhoudingen, zoals de LTV, niet volledig.
Huidige huurders profiteren, toekomstige huurders betalen de prijs
De bevriezing van de huren lijkt op het eerste gezicht gunstig voor huidige bewoners, maar vormt zonder volwaardige compensatie een ingrijpende verslechtering voor de huurders van morgen.
Een fors deel van de geplande nieuwbouwprojecten en verduurzamingsinitiatieven komt daarmee op de tocht te staan.
De analyse van Ortec laat weinig ruimte voor interpretatie: de maatregel mag dan budgettair wenselijk zijn voor de overheid en fijn voor huurders op korte termijn, het tast op structurele wijze de slagkracht van woningcorporaties aan. En dat terwijl de woningnood in Nederland juist vraagt om versnelling, niet vertraging.