- Vanaf 1 januari 2025 wordt de earningsstrippingmaatregel, die de aftrek van rente beperkt, vermoedelijk verder aangescherpt voor vennootschappen zoals BV’s.
- Hierdoor kunnen vastgoedbeleggers met grotere portefeuilles in een BV de rente maar beperkt aftrekken van de belastbare winst.
- De aanpassing heeft vooral gevolgen voor particuliere vastgoedbeleggers in box 2, waarbij de mogelijkheid om €1 miljoen aan rente altijd in aftrek te brengen, komt te vervallen.
Vanaf 1 januari 2019 is de generieke renteaftrekbeperking, bekend als de earningsstrippingmaatregel, van kracht voor alle vennootschapsbelastingplichtige lichamen, inclusief BV’s en NV’s.
Deze maatregel beperkt de aftrekbaarheid van rente tot €1 miljoen of, indien hoger, tot 20% van de operationele winst (EBITDA). Echter, vanaf 1 januari 2025 wordt deze maatregel verder aangescherpt, waardoor de franchise van €1 miljoen komt te vervallen.
Dit heeft significante gevolgen voor particuliere vastgoedbeleggers die overwegen hun beleggingen onder te brengen in een BV.
De impact van de aanscherping
Vastgoed Belang bracht de mogelijke impact van de beperking in kaart via een Q&A met prof. Koos Boer en Claire Maree van Lubbers, Boer & Douma.
Zij lichten toe dat deze aanscherping met name raakt aan vastgoedbeleggers met een aanmerkelijk belang in box 2. Het vervallen van de €1 miljoen franchise maakt het minder aantrekkelijk om beleggingen te verdelen over meerdere vennootschappen. Dit kan leiden tot een hogere belastbare winst en dus een grotere vennootschapsbelastingaanslag.
Vooral voor beleggers die nu de overstap maken naar een BV-structuur, is dit een belangrijk aandachtspunt.
Kleine versus grotere vennootschappen
De nieuwe beperking treft niet alleen de grotere vastgoedentiteiten maar heeft juist ook een impact op kleinere vastgoedvennootschappen. De mogelijkheid om minimaal €1 miljoen aan rente af te trekken, verdwijnt, waardoor vooral kleinere entiteiten met aanzienlijke financieringslasten geraakt worden.
Dit kan hun vermogen om te investeren in onderhoud, verbetering of verduurzaming van vastgoed aanzienlijk beïnvloeden.
Kortom: de voorgenomen aanscherping van de earningsstrippingmaatregel in 2025 brengt een nieuw speelveld met zich mee voor vastgoedbeleggers in een BV-structuur.
De voorgestelde veranderingen kunnen een verschuiving teweegbrengen in hoe en waar beleggers kiezen te investeren. De nog heersende onzekerheid over de exacte invulling van de maatregel maakt het echter lastig om nu al concrete stappen te zetten.