- Door een stapeling van maatregelen verkopen beleggers steeds vaker huurwoningen, vooral in het lage segment.
- Corporaties kunnen het wegvallende aanbod in het betaalbare segment onvoldoende opvangen vanwege beperkte financiële slagkracht.
- De druk op de betaalbare huurmarkt neemt toe, terwijl juist de meest kwetsbare huishoudens hierop zijn aangewezen.
Ondanks de aanhoudende krapte op de Nederlandse woningmarkt, zien we dat particuliere beleggers op grote schaal huurwoningen verkopen. Vooral het betaalbare segment wordt hierdoor geraakt.
In 2024 verdwenen netto zo’n 40.000 huurwoningen uit handen van beleggers. Sinds 2009 zijn dat er bijna 250.000. Tegelijkertijd blijft de bouw van nieuwe betaalbare huurwoningen achter, daarover schrijft onderzoeker Matthijs Korevaar op MeJudice.
Nieuw onderzoek op basis van CBS- en Kadasterdata schetst een zorgwekkend beeld: beleggers trokken zich de afgelopen jaren juist actief terug uit het lagere segment. Het zijn deze woningen waar de vraag het grootst is, vooral onder huishoudens met lage of instabiele inkomens. De druk op corporaties om dit gat op te vullen, wordt steeds groter.
Fiscale druk en huurregulering duwen beleggers weg
Het veranderende overheidsbeleid speelt een grote rol in deze ontwikkeling. Hogere belastingen voor verhuurders, strengere huurregulering en fiscale voordelen voor koopwoningen ontmoedigen nieuwe investeringen in betaalbare huurwoningen.
Vooral kleine en middelgrote beleggers waren tot voor kort actief in het lagere segment.
Zij voegden vaak via transformatie en nieuwbouw kleine appartementen toe. Grote beleggers bouwden eerder in hogere segmenten en verkochten juist oudere huurwoningen in het lage segment. Inmiddels is de verkoopdruk verschoven: in 2024 werden voor het eerst meer goedkope huurwoningen verkocht dan toegevoegd, ziet Korevaar
Corporaties kunnen het tempo niet bijbenen
De vraag rijst of woningcorporaties dit teruglopende aanbod kunnen compenseren.
De cijfers geven daar weinig hoop voor. Hoewel corporaties blijven bouwen, doen ze dat in een lager tempo én slopen ze relatief veel woningen. Bovendien zijn hun middelen beperkt: een deel van de investeringsruimte is opgegaan aan huurverlagingen.
Daar komt bij dat nieuwe corporatiewoningen zich vaker in het middensegment bevinden, dat doorgaans verlieslatend is bij sociale huurprijzen. Het gevolg: het betaalbare segment krimpt en de concurrentie om beschikbare woningen neemt toe.
Betaalbaar wonen: toenemende schaarste
Voor huurders in het lage segment betekent dit hogere druk en minder keuze.
Door passend toewijzen en inkomensafhankelijke huurverlagingen zijn de huren in de sociale sector deels gedempt, maar bij particuliere beleggers geldt de marktprijs. Daardoor betalen huurders in het lage segment inmiddels relatief de hoogste huur ten opzichte van de woningwaarde.
Een paradox die blijft bestaan zolang het beleid fiscale verschillen tussen koop en huur niet beperkt, investeringen in de huursector onvoldoende stimuleert en de huurbeprijzing niet beter laat aansluiten op woningkwaliteit en kosten.