- Particuliere vastgoedbeleggers overwegen massaal hun portefeuille af te bouwen.
- Gestegen rente, hogere belastingdruk en nieuwe huurwetgeving drukken de cashflow.
- Structurele hervorming van box 3 is nodig om het aanbod huurwoningen te behouden.
In gesprekken met particuliere vastgoedbeleggers komt steeds hetzelfde onderwerp op tafel: uitponding. Steeds meer beleggers zien zich genoodzaakt om leegkomende huurwoningen te verkopen.
De aanhoudende media-aandacht rond fiscale maatregelen en de gevolgen voor de huurmarkt zorgen voor onzekerheid. Beleggers zoeken advies om hun financiële situatie opnieuw door te rekenen.
Dat ziet ook Peter Beets, die werkt als Expert Vermogensplanning bij ABN AMRO MeesPierson en over de situatie schrijft in een column voor TaxLive.
Tegenbewijsregeling biedt nauwelijks soelaas
De grootste klap komt niet eens van de rente, maar van de fiscale druk in box 3. Het rendement waarover belasting wordt geheven, houdt nauwelijks rekening met werkelijke kosten.
Onderhoud mag niet worden afgetrokken en de ongerealiseerde waardestijging van het vastgoed wordt belast. De tegenbewijsregeling lijkt op papier aantrekkelijk, maar biedt in de praktijk weinig verlichting en is zo een wassen neus. Zodra de WOZ-waarde ook maar licht stijgt, slaat de regeling om in een lastenverzwaring.
Als het plan doorgaat om het fictieve rendement in box 3 met 1,78 procentpunt te verhogen, veranderen relatief kleine tekorten – ook al niet chic – naar zware verliesposten. Dat zet druk op het rendement en vergroot de verleiding om uit te ponden.
Betaalbare huurwoning onder druk
De gevolgen voor de woningmarkt zijn zichtbaar. Grote beleggers en ontwikkelaars pleiten al langer voor consistent huurbeleid. De veelheid aan beleidswijzigingen maakt lange termijninvesteringen onzeker. De roep om stabiliteit klinkt steeds luider, zeker nu de effecten van het Belastingplan 2025 in zicht komen.
De voorgestelde verlaging van de overdrachtsbelasting van 10,4 naar 8 procent wordt door veel beleggers gezien als een doekje voor het bloeden. Om de huurvoorraad te behouden, ligt het meer voor de hand om box 3 fundamenteel aan te pakken.
Maak kosten aftrekbaar en belast pas bij realisatie van waardestijgingen, betoogt Beets. Dat zou een eerlijker systeem zijn, dat beleggers motiveert hun woningen te blijven verhuren.
Een meer voorspelbaar en werkbaar belastingstelsel is cruciaal om wrijving tussen Belastingdienst en belastingplichtigen te verminderen. Alleen zo blijft het rendabel én aantrekkelijk om woningen in de verhuur te houden, en dat is hard nodig om de huurmarkt in balans te houden.