- De Hoge Raad heeft het forfaitaire rendement afgeschaft, maar de exacte invulling van werkelijke rendement blijft uitdagend.
- Bij indirect rendement wordt gerekend met mutaties in de WOZ-waarde, inclusief tijdsevenredige verdeling bij verkoop.
- Onderhoudskosten en investeringen worden slechts beperkt meegenomen, en eigen gebruik van een tweede woning wordt voorlopig genegeerd.
Ja, het box 3 debat hebben we nu net achter de rug, maar waar lagen de pijnpunten in de berekeningen nu ook alweer? Luc van Dijk, fiscalist en partner bij RechtStaete Vastgoedadvocaten en Belastingadviseurs, zette eerder de zienswijze van de Hoge Raad over indirect rendement maar eens op een rijtje.
Het blijkt een complexe zaak. In de zogenoemde 6 juni-arresten heeft de Hoge Raad het forfaitaire rendement, lange tijd basis voor belastingheffing in box 3, verworpen.
Voortaan is het werkelijke rendement leidend. Deze verandering lijkt op het eerste gezicht voordelig voor belastingplichtigen met een laag rendement, maar de uitvoering roept veel vragen op.
Vooral de definitie en berekening van indirect rendement blijkt complex, met de WOZ-waarde als belangrijk ijkpunt, ziet ook Van Dijk in zijn bijdrage op LinkedIn.
WOZ-waarde bepaalt indirect rendement
Het indirecte rendement wordt vastgesteld op basis van de mutatie in WOZ-waarden. Voor woningen betekent dit een vergelijking tussen de WOZ-beschikkingen van opeenvolgende jaren.
Dit houdt echter in dat de rendementsberekening achterloopt op de feitelijke marktwaarde, omdat de WOZ-waarde altijd gebaseerd is op een waardepeildatum van het voorgaande jaar.
Bij verkoop wordt deze mutatie tijdsevenredig toegerekend. Een woning die in maart wordt verkocht, telt slechts 3/12 van de waardestijging mee voor de verkoper; de rest wordt aan de koper toegerekend. Deze methodiek is vooral relevant bij woningen die niet direct worden betrokken door de koper.
Berekening blijft een uitdaging
De verduidelijking van de Hoge Raad biedt inzicht in het werkelijke rendement, maar maakt ook duidelijk dat de berekening voor belastingplichtigen een uitdaging blijft.
Lees ook: ‘Veel beleggers moeten vastgoed verkopen om box 3 belasting te kunnen voldoen’
Hoewel de nadruk op realistische rendementen positief lijkt, kan de praktische uitvoering leiden tot frustratie en een hoge administratieve last. De belastingdruk voor vastgoedbezitters blijft onverminderd hoog, ondanks deze hervormingen.
Verdere verduidelijking van het ministerie van Financiën en aanvullende rechtspraak worden verwacht om de praktijk beter te stroomlijnen. Met het recente debat achter de rug is wel duidelijk dat het ministerie er weinig aan gelegen is echt fundamentele wijzigingen in plannen aan te brengen.