- In Berlijn betekende een huurcontract van vóór 2005 vaak lage huren, terwijl de kosten voor nieuwe huurders stegen door de toenemende populariteit van de stad.
- In 2020 werd de zogenaamde Mietendeckel ingevoerd om huurprijzen te bevriezen en de markt te reguleren, maar deze maatregel leidde tot stagnatie door terugtrekkend investeerders.
- De ingreep had een verlammend effect op de huurmarkt, maakte nieuwe huurwoningen onbereikbaar en werd uiteindelijk door het gerechtshof ongeldig verklaard.
De huurmarkt in Berlijn heeft sinds de vroege jaren 2000 een turbulente ontwikkeling doorgemaakt. Oude huurcontracten, gesloten voor 2005, boden huurders de kans om voor een relatief laag bedrag centraal gelegen, ruime woningen te bewonen. Echter, nieuwe huurders kwamen in een heel andere realiteit terecht.
Door de stijgende populariteit van Berlijn zag men de huurprijzen aanzienlijk toenemen. Volgens het Duitse onderzoeksbureau Empirica Institut steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs van €5,19 in 2005 naar €11,46 in 2022, een indicatie van de groeiende aantrekkingskracht van de stad, zo schrijft Vastgoedmarkt in een analyse van de Berlijnse situatie.
Deze situatie leidde tot de introductie van de Mietspiegel, een instrument bedoeld om huurverhogingen te reguleren. In theorie zou dit huurplafond de huren marktconform houden zonder tot excessen te leiden. De praktijk bleek echter weerbarstiger.
De zwakke handhaving van dit huurplafond resulteerde in huurprijzen die soms honderden euro’s boven de vastgestelde limiet uitstegen.
In een poging deze trend te keren, greep het Berlijnse stadsbestuur in februari 2020 in met de Mietendeckel. Deze hardere maatregel bevroor de huren van bestaande huurcontracten voor woningen gebouwd vóór 2014 op het niveau van juli 2019, wat meer dan 1,5 miljoen woningen betrof. Hoewel deze ingreep bedoeld was om de huurmarkt te stabiliseren, pakte het uit in een desastreus scenario.
Extra regulering zette de Berlijnse huurmarkt vrijwel vast
De huurmarkt viel vrijwel stil. Verhuizen werd onaantrekkelijk, en investeerders trokken zich terug, waardoor het aanbod van huurwoningen stagneerde. Nieuwbouwwoningen, die niet onder de Mietendeckel vielen, werden onbereikbaar voor de meeste nieuwe huurders door de hoge vraag en het beperkte aanbod. Minder dan een jaar later, in 2021, werd de Mietendeckel door het Duitse constitutionele hof in Karlsruhe ongeldig verklaard. De bevriezing van de huren werd gezien als een inbreuk op het eigendomsrecht, wat een financiële tegenslag betekende voor ongeveer 90% van de Berlijnse huurders die alsnog met terugwerkende kracht een huurverhoging kregen.
Inmiddels was de huurwoningvoorraad zover afgenomen dat de competitie onder huurders alleen maar erger is geworden.
In Berlijn was de daling van beschikbare huurwoningen door de regulering bijna 52 procent, becijferde JLL.
De situatie in Berlijn weerspiegelt een bredere trend in Europa, waar reguleringsmaatregelen voor de middenhuursector soms tot tegenovergestelde effecten leiden. Volgens een artikel van Vastgoed Actueel kan regulering in het buitenland leiden tot stijgende huurprijzen, wat de toegankelijkheid van de huurmarkt vermindert.
De casus Berlijn toont de complexiteit van het reguleren van de huurmarkt en de potentiële onvoorziene gevolgen van dergelijke ingrepen. Het wegjagen van investeerders is in ieder geval duidelijk geen oplossing.