Wet betaalbare huur: een analyse van de impact op de bouwopgave – vooral bestaande bouw hard geraakt

Den Bosch

Den Bosch Foto: Artists Eyes / Unsplash

  • De Wet betaalbare huur heeft tot doel middenhuurwoningen betaalbaar te houden en investeringen aantrekkelijk te maken.
  • Onderzoek toont aan dat vooral bestaande bouw nadelige effecten ondervindt, terwijl nieuwbouw profiteert van waardering van energielabels en nieuwbouwopslag.
  • De wet hoeft de bouwopgave niet in de weg te staan als de juiste maatregelen worden getroffen.

Onlangs stemden 112 Tweede Kamerleden voor de Wet betaalbare huur. Het doel van deze wet is om middenhuurwoningen betaalbaar te houden voor middeninkomens en tegelijkertijd investeringen in deze woningen rendabel te maken voor beleggers.

In dit artikel kijken we, op basis van een rapport van Cushman & Wakefield, hoe deze wet de bouwopgave beïnvloedt en waarom het niet noodzakelijkerwijs een belemmering hoeft te zijn.

Marktreacties op de Wet Betaalbare Huur

De reacties op de Wet betaalbare huur zijn verdeeld. Privaat kapitaal uit veelal kritiek op de wet, omdat het voorziet dat de particuliere verhuur van woningen onrendabel wordt.

Dit kan leiden tot een uitpondgolf, waarbij woningen massaal verkocht worden. Institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, steunen de wet echter en benadrukken het belang van voorspelbaarheid en duidelijkheid om investeringen aantrekkelijk te houden.

Effecten op Bestaande Bouw

Scenario-analyse

Cushman & Wakefield voerde diverse casussen uit om de impact van de Wet betaalbare huur te analyseren. Voor bestaande bouw bleek dat de wet de groeivoet van de netto kasstroom significant verlaagt.

Zonder de wet bedroeg de markthuur €750.000 met een groeivoet van 3,65%. Met de wet daalt de markthuur naar €660.000 en de groeivoet naar 1,83%.

Modernisering Energielabels

De modernisering van het Woningwaarderingsstelsel (WWS), waarbij energielabels beter gewaardeerd worden, kan de negatieve impact deels compenseren. Een verbetering van energielabel A naar A+ verhoogt de markthuur naar €704.000 en de groeivoet naar 2,42%.

Effecten op Nieuwbouw

Scenario-analyse

Voor nieuwbouw heeft de wet ook significante effecten. In de huidige situatie is de markthuur €1.063.000 met een groeivoet van 3,29%. Door de wet daalt de markthuur naar €939.000 en de groeivoet naar 2,4%.

Echter, de nieuwe waardering van energielabels en de nieuwbouwopslag van 10% op de huurprijs zorgen ervoor dat de markthuur kan stijgen naar €1.054.000 met een groeivoet van 3,17%.

Langetermijnvoordelen

Nieuwbouw kan profiteren van de betere waardering van energielabels en andere kwaliteitskenmerken zoals hogere WOZ-waarde en betere voorzieningen. Dit maakt nieuwbouwprojecten aantrekkelijker voor investeerders ondanks de regulering.

Conclusie

Hoewel de Wet betaalbare huur voor sommige beleggers financiële terugval betekent, vooral voor bestaande bouw, bieden de casussen van Cushman & Wakefield hoop.

Door betere waardering van energielabels en de nieuwbouwopslag kunnen nieuwbouwprojecten aantrekkelijk blijven voor investeerders. Daarnaast kan een landelijke set aan vereenvoudigde wet- en regelgeving de onzekerheid verminderen en investeringen in nieuwbouw stimuleren.

Het is van groot belang dat er voldoende ruimte blijft voor rendement en kapitaal, zodat investeringen in nieuwbouw niet opdrogen en de bouwopgave gerealiseerd kan worden.

Inzichten

Het onderzoek van Cushman & Wakefield benadrukt dat met de juiste maatregelen de Wet betaalbare huur de bouwopgave niet in de weg hoeft te staan.

Het biedt verduurzamingskansen voor bestaande bouw en benadrukt het belang van voorspelbaarheid en duidelijkheid voor investeerders.

De wet kan bijdragen aan het oplossen van de woningnood, mits beleggers voldoende rendement kunnen blijven behalen.

Elise Aitink

Esther is een van de founders van de Vastgoedfabriek. Onder dit label vallen de volgende bedrijven: Max Rental, Fortus Vastgoedfondsen en Cube Investment. Met deze bedrijven beheert ze ruim 1100 woningen in de regio Rotterdam en Den Haag, bezit ze 116 eenheden die allemaal zelf her-ontwikkeld zijn en faciliteert ze vastgoedfondsen voor investeerders die liever indirect in vastgoed investeren. Ook host ze een succesvolle podcast met ruim 200.000 unieke downloads.