- Zo’n 58% van de particuliere verhuurders maakt een negatief rendement op sociale en middenhuurwoningen.
- Uitponden wordt gedreven door fiscale druk, met name door box 3 en de Wet betaalbare huur.
- Veel huurwoningen dreigen nu te verdwijnen, wat de huurmarkt verder onder druk zet.
De kritieken op het eerder door Hugo de Jonge ingezette beleid worden steeds sneller waarheid.
Uit een inventarisatie onder bijna 300 verhuurders blijkt dat 58% na aftrek van kosten zoals rente, onderhoud, beheer en box 3 op sociale en middenhuurwoningen een negatief rendement maakt.
Nog 31% maakt nog een positief rendement door bijvoorbeeld een lage loan-to-value (LTV) of door actief te zijn in gebieden waar de woningprijzen laag liggen.
Deze cijfers sluiten aan bij eerdere onderzoeken waaruit bleek dat veel particuliere beleggers overwegen hun woningen uit te ponden. In Nederland zijn circa 1,2 miljoen woningen in handen van particuliere vastgoedbeleggers, en eerdere analyses suggereren dat 400.000 tot 800.000 van deze woningen de huurmarkt zullen verlaten.
Een rekenvoorbeeld uit de Vastgoed Insider Comunity:
| Inkomsten | Kosten | |
|---|---|---|
| Huur | 711 | |
| Vve | 125 | |
| Beheer | 60 | |
| Onderhoud | 75 | |
| Lokale belastingen | 75 | |
| Rente | 400 | |
| Box 3 | 250 | |
| Totaal | 711 | 985 |
| Rendement | -274 |
Box 3 en Wet betaalbare huur als drijvende krachten
De combinatie van de belastingdruk in box 3 en de Wet betaalbare huur wordt door veel beleggers genoemd als belangrijkste reden om te verkopen. Eerder onderzoek van VastgoedInsider toonde aan dat deze maatregelen de verhuur van sociale en middenhuurwoningen financieel onaantrekkelijk maken.
Met name de forse belastingdruk in box 3, gebaseerd op een fictief rendement dat veel verhuurders in werkelijkheid niet halen, zet beleggers klem.
De Wet betaalbare huur, die huurprijzen verder maximeert, maakt het lastig om kosten door te berekenen en een gezond rendement te behalen.
Structurele verschraling huurmarkt dreigt
De toename van uitponding is niet zonder gevolgen. Als 400.000 tot 800.000 huurwoningen worden verkocht, zal de huurmarkt drastisch verschralen. Dit raakt vooral huurders in het middensegment, waar het aanbod al beperkt is.
Uit verschillende polls en onderzoeken blijkt dat particuliere beleggers zich gedwongen voelen hun bezit te verkopen, terwijl nieuwbouw stagneert. Dit zal leiden tot een verdere stijging van huurprijzen in het vrije segment en een groeiende groep woningzoekenden zonder alternatief.
Met een politiek klimaat dat weinig ruimte laat voor particuliere investeerders, lijkt een verdere afname van het huurwoningaanbod onvermijdelijk.