- Bouwkundig splitsen verhoogt het rendement, maar vergt juridisch maatwerk.
- Meerdere vergunningen kunnen vereist zijn, afhankelijk van gemeente en verbouwing.
- Gemeentelijke regelgeving rond studentenwoningen biedt soms creatieve alternatieven.
Bestaand vastgoed omvormen tot meerdere woonunits is een veelgebruikte manier om rendement te verhogen. Bouwkundig splitsen biedt hierbij kansen: door één woning op te delen in meerdere zelfstandige woonruimtes kunnen er meer eenheden worden verhuurd of verkocht.
De praktijk wijst echter uit dat dit vaak juridisch ingewikkelder is dan op het eerste gezicht lijkt. Advocaat vastgoedrecht Nicky Loekemeijer van Köster advocaten zette een aantal punten op een rijtje bij Verra Makelaars.
Waar gaat het ook alweer om? Bij bouwkundig splitsen gaat het om meer dan het plaatsen van extra muren. Elke nieuwe woonruimte moet beschikken over een eigen keuken, badkamer, toilet en een afsluitbare voordeur. Pas dan is er sprake van zelfstandigheid – een vereiste om los te mogen verhuren of verkopen.
Vergunningspuzzel: van plan tot praktijk
Wie een woning bouwkundig wil splitsen, kan niet om vergunningen heen. In vrijwel alle gevallen is een omgevingsvergunning voor bouwkundige aanpassingen nodig. Deze is wettelijk verplicht zodra de brandcompartimentering, draagconstructie of gevelisolatie wordt aangepast. En dat is bij splitsen vaak onvermijdelijk.
Daarnaast kan een afwijkingsvergunning van het omgevingsplan vereist zijn, zeker als het lokale beleid het creëren van meerdere woningen in één pand verbiedt. Ook de woningvormingsvergunning – veelal nodig in grote gemeenten zoals Amsterdam of Utrecht – speelt vaak een rol. Deze vergunning is bedoeld om grip te houden op de woningvoorraad en wordt niet altijd makkelijk afgegeven.
Tot slot: wie wil splitsen in appartementsrechten om de units los te verkopen, heeft in veel gemeenten een aparte splitsingsvergunning nodig. Deze valt onder de Huisvestingsverordening en kent eveneens strikte voorwaarden.
Studentenkamers als alternatief?
De regelgeving rond splitsen leidt tot creatieve oplossingen, zoals het verkopen van een studentenwoning aan meerdere ouders van bewoners, waarover Loekemeijer ook met BNR sprak.
Volgens de Utrechtse wethouder lijkt dit sterk op splitsen, maar juridisch gezien is daar geen sprake van zolang het pand als één zelfstandige woonruimte wordt aangemerkt.
Toch is ook hier voorzichtigheid geboden. We schreven ook al eerder op de zaken waar je bij verkoop aan meerdere nieuwe eigenaren op moet letten.
Afhankelijk van de lokale regels kunnen alsnog een omzettingsvergunning of omgevingsvergunning vereist zijn. Bovendien moeten de gezamenlijke kopers duidelijke afspraken vastleggen – zeker over wat te doen bij bijvoorbeeld een faillissement van een van de mede-eigenaren.