- De huidige box 3-regeling is volgens de Hoge Raad in strijd met Europees recht.
- Verhuurders en beleggers worden geconfronteerd met een onwerkbare belastingdruk.
- Vastgoed Belang pleit voor realistische hervormingen om de huurmarkt te redden.
De belastingheffing in box 3 blijft voor grote problemen zorgen. De Hoge Raad heeft in meerdere arresten geoordeeld dat de huidige regeling niet voldoet aan Europees recht.
Toch blijft de overheid vasthouden aan een systeem van forfaitaire rendementen, wat vooral vastgoedbeleggers en particuliere verhuurders hard raakt.
Volgens Vastgoed Belang is de situatie inmiddels onhoudbaar. De sector waarschuwt dat verhuurders massaal hun woningen verkopen, waardoor het aanbod in de toch al krappe huurmarkt verder slinkt.
In een position paper gaan de branchevereniging samen met drs Cor Overduin in op de pijnpunten. Overduin schreef al eerder meerdere kritieken op de box 3-voornemens.
Belasting over niet-gerealiseerde winsten
Een van de grootste pijnpunten is de belasting op ongerealiseerde waardestijgingen. Dit betekent dat verhuurders belasting moeten betalen over een theoretische winst die ze nog niet hebben ontvangen. In de praktijk leidt dit tot liquiditeitsproblemen en een extreem hoge belastingdruk.
Daarnaast is kostenaftrek in box 3 niet toegestaan, terwijl dit in andere belastingboxen wel gebruikelijk is.
Dit zorgt voor een scheve situatie waarin beleggers belasting betalen over inkomsten die grotendeels worden opgeslokt door kosten en rente. Volgens een analyse in het position paper kan de effectieve belastingdruk hierdoor oplopen tot 156% van het daadwerkelijke rendement.
“Momenteel is de belastingdruk in box 3 te hoog voor verhuurders, waardoor er in combinatie met de Wet Betaalbare Huur (lees: Wet Verdwenen Huurwoning) veel woningen in het sociale- en middenhuursegment verkocht worden”, schrijft interim-voorzitter Niek Verra op LinkedIn.
Oplossingen: eerlijke heffing en realistisch rendement
Vastgoed Belang pleit voor een nieuw systeem waarin belasting wordt geheven op basis van werkelijk rendement. Dit betekent onder andere:
- Kostenaftrek toestaan, zodat verhuurders niet worden belast op brutowinst maar op nettowinst.
- Belasting pas heffen bij realisatie, in plaats van op papieren winsten die mogelijk nooit worden behaald.
- Inflatiecorrectie en verliesverrekening om de heffing realistischer te maken.
Daarnaast pleit de organisatie voor een snelle herziening van de leegwaarderatio. De huidige waardebepaling van verhuurde woningen sluit niet meer aan bij de realiteit, waardoor de belastingdruk voor verhuurders extra oploopt.
De gevolgen van de huidige belastingdruk zijn volgens de branchevereniging desastreus. Doordat verhuurders hun woningen verkopen in plaats van opnieuw te verhuren, daalt het aantal huurwoningen drastisch. Dit zet verdere druk op de toch al overspannen woningmarkt.
Het kabinet heeft aangekondigd dat een nieuwe tegenbewijsregeling wordt onderzocht, waarmee belastingplichtigen zelf kunnen aantonen dat hun werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire percentage.
Vastgoed Belang benadrukt echter dat deze regeling alleen effectief zal zijn als ook de grondslagen voor belastingheffing worden aangepast.
“Het is aan de staatssecretaris Tjebbe van Oostenbruggen om binnenkort een definitief einde te maken aan de discussie rondom box 3”, vindt Verra.