- Vanaf 2023 leidt een sterk gewijzigde leegwaarderatio tot een hogere belastinggrondslag.
- De voorgenomen wijzigingen in 2026 zorgen ervoor dat het forfaitaire rendement vaak hoger uitvalt dan het werkelijke rendement.
- In 2026 stijgt de box 3-heffing nog verder, met zware gevolgen voor particuliere vastgoedbeleggers.
De belastingheffing in box 3 op vastgoedbeleggingen heeft de afgelopen jaren een enorme vlucht genomen. Een belangrijke oorzaak is de aanpassing van de leegwaarderatio vanaf 2023.
Voorheen werden verhuurde woningen doorgaans gewaardeerd op 62-67% van de WOZ-waarde. In 2025 is dit percentage in de meeste gevallen opgelopen tot 90%. Dit betekent dat beleggers over een veel hogere waarde belasting moeten betalen, zelfs als hun daadwerkelijke rendement nauwelijks is veranderd.
Op LinkedIn rekent belastingadviseur Hans Huiberts de verdere gevolgen voor. Tot 2025 is de box 3 heffing over beleggingen in vastgoed met 1688% gestegen.
Forfaitair rendement hoger dan werkelijk rendement
Hoewel beleggers de keuze hebben tussen belastingheffing op basis van werkelijk rendement of de forfaitaire methode, blijkt uit een recente berekening dat de forfaitaire methode in veel gevallen nadelig uitpakt.
Vanaf 2026 wordt het forfaitair rendement namelijk verhoogd naar 7,77%, terwijl het heffingsvrij vermogen wordt teruggebracht naar €52.048. Dit zorgt ervoor dat in veel gevallen het fictieve rendement waarop belasting wordt geheven, hoger uitkomt dan het daadwerkelijke rendement van de investering, ziet Huiberts,
Vooral voor kleinere beleggers is dit een groot probleem. Doordat het heffingsvrij vermogen daalt, komen zij sneller in een hogere belastingschaal terecht. Volgens berekeningen stijgt de box 3-heffing voor deze groep met maar liefst 88% ten opzichte van 2025.
Als we terugkijken naar 2022, komt de totale stijging zelfs op 2406%.
Wie vastgoed deels financiert met vreemd vermogen, ziet de situatie snel verslechteren. Bij een financiering van 50% van de WOZ-waarde ontstaat in veel gevallen al een negatieve cashflow. Zelfs met een financiering van 30% is de cashflow nog maar net neutraal.