- De bevriezing van sociale huren beperkt de investeringscapaciteit van woningcorporaties drastisch, waardoor bouw- en verduurzamingsplannen stilvallen.
- De compensatie vanuit het Rijk dekt slechts een fractie van de misgelopen inkomsten, wat leidt tot vertraging of schrapping van cruciale projecten.
- Ondanks kortetermijnvoordeel voor huurders, ondermijnt het beleid de Nationale Prestatieafspraken en keert het grootste deel van het voordeel terug naar de staatskas.
De huurbevriezing voor sociale huurwoningen in 2025 en 2026 lijkt op het eerste gezicht een sympathiek gebaar richting huurders. Maar onder de oppervlakte veroorzaakt het een financiële aderlating voor woningcorporaties.
Daarnaast hebben we de impact op particuliere huurders met sociale huurwoningen dan nog niet eens in kaart.
Naar schatting verliezen de corporaties tot 2030 ongeveer 47,5 miljard euro aan investeringscapaciteit, zo stelt corporatiekoepel Aedes. Deze kapitaalverdamping heeft directe gevolgen: tienduizenden geplande nieuwbouwwoningen komen niet van de grond en noodzakelijke verduurzamingsprojecten worden uitgesteld of geschrapt.
Hoewel het kabinet een eenmalige compensatie heeft toegezegd, blijkt deze bij lange na niet voldoende om de opgelopen schade te dekken.
Daarmee moeten corporaties noodgedwongen rigoureuze keuzes maken in hun meerjarenplannen. Projecten worden gepauzeerd of geannuleerd, en verkoop van bestaand bezit wordt opnieuw overwogen. De druk op de woningmarkt neemt hierdoor verder toe.
“De huurbevriezing leidt tot een daling van de investeringen van circa 40 miljard. Compensatie is dus 2,7%. Wie willen we voor de gek houden?”, schrijft Johan Conijn, directeur Finance Ideas en bijzonder hoogleraar woningmarkt op LinkedIn.
Voorjaarsnota laat nog veel te raden, corporaties krijgen ‘een fopspeen’
Met de afspraken in de voorjaarsnota werd ook in een keer het wetsvoorstel voor een huurbevriezing buiten spel gezet. Alleen de sociale huur wordt nu bevroren, binnen de middenhuur komt juist ruimte voor huurverhogingen. Hoe en wanneer die verhogingen doorgevoerd kunnen worden is echter nog onduidelijk.
Bovendien valt binnen de inderhaast gemaakte afspraken geen duidelijke compensatie van corporaties te bekennen. Die gaven al voor de spoedwet aan dat een huurbevriezing de investeringscapaciteit een dreun zou geven.
Nu de rook iets meer is opgetrokken komt er dus een lichte compensatie voor corporaties aan het licht, maar het is maar een fractie van de gemiste inkomsten.
“1 miljard wordt ingezet als compensatie voor die 47,5 miljard die niet meer kan worden geïnvesteerd. Ook die is incidenteel. Dat is een fopspeen voor woningcorporaties die dachten Nationale Prestatie Afspraken te hebben met deze minister”, schrijft Cees Tip, bestuurder bij corporatie Intermaris.
Ook Tweede Kamerlid Habtamu de Hoop, initiatiefnemer van het oorspronkelijke wetsvoorstel voor de huurbevriezing, roept op tot een volledige compensatie van de corporaties. “Dat doen we door corporaties vrij te stellen van de vennootschapsbelasting, zo compenseren wij hen volledig”.
Wel ageert De Hoop nog altijd tegen particuliere verhuurders, “Dit kabinet en Minister Keijzer kiezen opnieuw voor de pandjesbazen”.
Nationale afspraken onder druk
Want afspraken over de te maken investeringen waren nog niet zo lang geleden juist in het woonakkoord en de Nationale Prestatieafspraken gemaakt.
Corporaties beloofden samen met het Rijk, gemeenten en marktpartijen beloofden te investeren in betaalbare nieuwbouw en verduurzaming. Die afspraken, nog maar enkele maanden oud, verliezen hun fundament als de financiële voorwaarden plots worden gewijzigd.
Deze eenzijdige koerswijziging vanuit de politiek tast bovendien het onderlinge vertrouwen aan. Jarenlange inspanningen om tot betere samenwerking te komen, dreigen te worden teruggedraaid.
De onverwachte wending roept bij corporaties vragen op over de betrouwbaarheid van gemaakte afspraken en de bereidheid van het kabinet om de woningcrisis écht gezamenlijk aan te pakken.
Huurder betaalt alsnog de rekening
Wat op het eerste gezicht voordelig lijkt voor huurders, blijkt bij nadere beschouwing een sigaar uit eigen doos. De verlaging van de woonlasten door bevriezing van de huurprijzen wordt namelijk deels tenietgedaan door een gelijktijdige verlaging van de huurtoeslag, ziet ook Marike Bonhof, bestuurder bij Ymere.
Per saldo komt slechts een derde van het financiële voordeel bij de huurder terecht; de rest vloeit terug naar de schatkist.
Hoewel het kabinet in de Voorjaarsnota laat weten dat de huurtoeslag voor de meest kwetsbare huishoudens iets stijgt, blijft het totale effect voor de meeste huurders beperkt. Ondertussen verdwijnen op de achtergrond juist de projecten die op lange termijn voor lagere energielasten en betere woonkwaliteit hadden moeten zorgen.