- Het extra woningaanbod komt deels door beëindiging van tijdelijke verhuur en fiscale wijzigingen, maar is naar verwachting tijdelijk van aard.
- Hoewel de gemiddelde verkoopprijs daalt door veel kleine appartementen in de verkoop, blijven de prijzen per vierkante meter stabiel tot hoog.
- De woningmarkt is sterk gefragmenteerd, waardoor brede conclusies over trends misleidend kunnen zijn.
Na een jarenlange periode waarin biedingen in Amsterdam verhit opliepen, lijkt de woningmarkt op het eerste gezicht tot rust te komen, zo konden we pas geleden optekenen.
Het aanbod koopwoningen steeg recent opvallend snel, mede doordat particuliere verhuurders hun bezit verkopen.
Toch verdient deze ontwikkeling meer nuance dan vaak in de berichtgeving doorklinkt.
Tijdelijk extra aanbod door einde tijdelijke verhuur
De stijging van het aanbod is deels seizoensgebonden: het tweede kwartaal heeft traditioneel meer woningen in de verkoop dan andere kwartalen.
Daar bovenop komt het effect van aangescherpt beleid, zoals het afschaffen van tijdelijke verhuurconstructies en veranderingen in Box 3-belasting. Veel woningen die tijdelijk werden verhuurd, komen nu versneld op de markt, zo ziet makelaar Kees Kemp.
Deze toename zal waarschijnlijk tijdelijk blijken, denkt Kemp dan ook. Het gros van de tijdelijke huurcontracten loopt medio volgend jaar af.
Zodra dat segment grotendeels is verkocht, valt een deel van het extra aanbod weg. De huidige dynamiek is dus geen structurele omslag, maar eerder een correctie als gevolg van beleidswijzigingen.
Gemiddelde verkoopprijs versus prijs per vierkante meter
Veel kopers zien berichten over dalende gemiddelde verkoopprijzen en veronderstellen dat de prijzen daadwerkelijk afnemen. Dit beeld is echter onvolledig.
Het grote aandeel kleinere appartementen in de verkoop drukt de gemiddelde verkoopprijs, maar per vierkante meter is er nauwelijks sprake van afkoeling, zo ziet ook Maarten Feilzer, directeur van Zadelhoff.
Sterker nog: in populaire buurten blijven vierkante-meterprijzen stevig op niveau. De vraagprijs biedt bovendien weinig houvast over de biedingsruimte. Kopers moeten nog altijd rekening houden met stevige concurrentie, vooral bij woningen met goede energielabels, gunstige locatie of recent onderhoud.
“Doordat er veel kleine woningen verkocht worden is de gemiddelde verkoopprijs dan misschien lager, maar per vierkante meter is er zeker geen sprake van een prijsdaling of afkoeling”, schrijft Feilzer.
Nog steeds hoge verkoopsnelheid en krap aanbod
Ondanks het grotere aanbod blijft de verkoopsnelheid hoog. In de prijsklasse €300.000 tot €500.000 binnen de Ring A10 zijn sinds 1 januari 619 woningen op de markt gekomen. In dezelfde periode zijn er 2.460 woningen verkocht. Alleen al in de laatste maand registreerden makelaars 843 transacties, ziet Kemp.
Dit betekent dat er nog steeds aanzienlijk meer woningen verkocht worden dan er nieuw in aanbod komen.
Er is dus geen sprake van een stagnerende markt, maar eerder van een situatie waarin kopers tijdelijk meer keus hebben, terwijl de onderliggende vraag onverminderd groot blijft.
De markt als lappendeken van deelmarkten
Een andere belangrijke nuance is dat de woningmarkt geen homogeen geheel is. Het aanbod in de koopsector, de druk op de huursector en de dynamiek per buurt lopen sterk uiteen. Waar in bepaalde segmenten, bijvoorbeeld huurwoningen tussen €1.500 en €2.200 per maand, vrijwel geen aanbod beschikbaar is, hebben kopers van kleine koopappartementen tijdelijk meer opties.
Kortom: de constatering dat er minder biedingen binnenkomen, betekent niet automatisch een trendbreuk. In elke markt volgen periodes van versnelling en vertraging elkaar op.
Ook nu geldt dat koopwoningen unieke eigenschappen hebben, waardoor iedere transactie op zichzelf staat.