- De financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten staat onder druk door hoge grondprijzen, strengere overheidsregels en stijgende kosten.
- Zowel private ontwikkelaars als gemeenten hebben moeite om projecten rond te krijgen, wat leidt tot een lager bouwtempo en minder woningen.
- Een integrale aanpak is noodzakelijk om de woningmarkt vlot te trekken, inclusief meer bouwlocaties en financiële hervormingen.
Ondanks de grote vraag naar woningen in Nederland, blijkt de financiële haalbaarheid van veel woningbouwprojecten problematisch.
Dit lijkt paradoxaal gezien de hoge huizenprijzen, maar de oorzaak ligt in een aantal complexe factoren, daarover schrijven researchers van Rabobank in een reeks artikelen over het woningtekort.
Welke uitdagingen zien zij?
Een van de grootste uitdagingen is de werking van de grondmarkt, waar ontwikkelaars door de schaarste vaak te veel betalen voor bouwlocaties. Dit probleem wordt verergerd door de vele eisen die de overheid aan nieuwbouw stelt, zoals duurzaamheid en betaalbaarheid, en door de verschuiving naar binnenstedelijke bouw.
Binnenstedelijke projecten zijn vaak minder rendabel omdat de prijzen van bestaand vastgoed de verwervingskosten bepalen, terwijl de opbrengsten niet altijd stijgen met de extra kosten van nieuwbouw.
De ddubbele uitdaging: private en publieke onrendabele toppen
De financiële haalbaarheid is niet alleen een probleem voor ontwikkelaars, maar ook voor gemeenten. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor investeringen in infrastructuur en openbare voorzieningen bij nieuwe bouwlocaties, kosten die ze vaak niet volledig kunnen verhalen op de verkoop van grond of erfpacht.
Dit resulteert in publieke onrendabele toppen, vooral bij stedelijke projecten waar sloop en nieuwbouw significant duurder zijn.
Hoewel rijksmiddelen zoals de Woningbouwimpuls enige verlichting bieden, blijven veel projecten financieel onaantrekkelijk, wat uiteindelijk het bouwtempo verlaagt.
Oplossingsrichtingen: meer geld of minder eisen?
Om de woningbouw weer op gang te brengen, zijn er twee duidelijke richtingen: ofwel eisen aan woningbouw matigen, ofwel meer financiële middelen beschikbaar stellen.
Veel van de huidige eisen dienen belangrijke maatschappelijke doelen, zoals duurzaamheid en betaalbaarheid, maar maken projecten financieel minder haalbaar.
Zonder extra middelen zal de keuze tussen woningschaarste en andere maatschappelijke ambities onvermijdelijk worden. Bovendien moeten extra middelen voor woningbouw gepaard gaan met hervormingen in de grondmarkt en een efficiënter gebruik van bouwcapaciteit om te voorkomen dat hogere subsidies enkel leiden tot nog hogere grondprijzen en bouwkosten.
Een integrale aanpak Is cruciaal
De huidige knelpunten in de woningbouw zijn symptomatisch voor bredere problemen in de woningmarkt.
Van de schaarste aan bouwlocaties tot de grilligheid van de huizenmarkt, de financiële problemen van bouwprojecten hangen samen met meerdere factoren. Een integrale aanpak, gericht op het vergroten van bouwlocaties, het vereenvoudigen van kostenverhaal en het beschikbaar stellen van extra financiële middelen, is essentieel om de woningmarkt weer vlot te trekken.
Alleen zo kunnen de benodigde aantallen woningen worden gerealiseerd om de huidige woningschaarste op te lossen.