- Een klassiek essay van Milton Friedman en George Stigler toont de nadelige effecten van huurregulering door een vergelijking te maken tussen de San Francisco-aardbeving van 1906 en de woningcrisis van 1946.
- In 1906 herstelde de woningmarkt zich snel dankzij vrije prijsvorming, terwijl in 1946 huurcontroles leidden tot een ernstige woningtekorten.
- De geschiedenis herhaalt zich: moderne huurregulering kan de markt verstoren en woningtekorten verergeren, vooral na toekomstige rampen.
Wat zijn de lessen die we uit voorbeelden van huurprijsregulering in het verleden kunnen trekken? In een analyse kijkt ‘The Grumpy Economist‘ John H. Cochrane naar de regulering in San Francisco.
Hij verwijst na een tweet van Amy Shlaes naar een klassiek essay uit 1946 van Milton Friedman en George Stigler, “Roofs or Ceilings: The Current Housing Problem.”
Dit essay benadrukt de negatieve gevolgen van huurregulering aan de hand van twee cruciale momenten in de geschiedenis van San Francisco: de verwoestende aardbeving van 1906 en de woningcrisis van 1946.
Na de aardbeving van 1906, die een groot deel van San Francisco verwoestte, slaagde de stad erin om snel te herstellen zonder dat er sprake was van een woningtekort. Dankzij het vrije marktmechanisme pasten de huurprijzen zich aan de nieuwe realiteit aan, waardoor mensen onderdak konden vinden ondanks het verlies van de helft van de huizen.
Er was geen sprake van een officiële woningcrisis; de markt regelde zichzelf.
De impact van huurregulering in 1946
In 1946 was de situatie anders. Ondanks dat de stad slechts 10 procent extra mensen moest huisvesten, heerste er een ernstige woningcrisis. Dit was het directe gevolg van huurcontroles die de prijzen kunstmatig laag hielden. Het resultaat?
Een massale verschuiving van huurwoningen naar koopwoningen, omdat vastgoedeigenaren meer winst zagen in verkoop dan in verhuur. In plaats van dat de markt zich aanpaste, werd deze verstoord door overheidsingrijpen, met als gevolg een groot tekort aan huurwoningen.
Het essay van Friedman en Stigler benadrukt hoe huurregulering de prikkels voor vastgoedeigenaren kan verstoren, wat leidt tot een tekort aan woningen en minder flexibiliteit in de markt.
De markt zijn werk laten doen
Deze lessen zijn nog steeds relevant, vooral nu de Bay Area zich voorbereidt op mogelijke toekomstige rampen, zoals de verwachte aardbeving in 2026.
Zal San Francisco de markt vrij laten om zichzelf te reguleren, of zullen nieuwe wetten zoals anti-speculatiewetten en huurbevriezingen de markt verstikken, zoals gebeurde in 1946? Gezien recente maatregelen, zoals prijscontroles tijdens de pandemie, lijkt het erop dat de overheid waarschijnlijk zal ingrijpen, wat de problemen alleen maar kan verergeren.
De geschiedenis toont aan dat markten zich efficiënt kunnen aanpassen aan crises als ze de kans krijgen. Huurregulering, hoe goed bedoeld ook, kan juist de problemen verergeren die ze probeert op te lossen.
Als we lering trekken uit het verleden, zou de oplossing voor toekomstige woningtekorten in crisisomstandigheden niet liggen in strikte regulering, maar in het vrijlaten van de markt om zichzelf aan te passen aan nieuwe realiteiten.