- De vastgoedmarkt toont lichte tekenen van herstel in 2024, met stabiliserende vastgoedwaarden.
- De vraag naar woon- en zorgvastgoed blijft hoog door woningtekorten en vergrijzing.
- Nieuwe wetgeving zoals de Wet Betaalbare Huur en de verlenging van de Wet Nijboer zal stabiliteit brengen, maar ook uitdagingen voor huurinkomsten creëren.
Nu we enkele maanden in 2024 zijn, zien we voorzichtige tekenen van herstel in de vastgoedmarkt.
Vastgoedwaarden lijken zich te stabiliseren in het eerste kwartaal van 2024. Deze hersteltekens zijn echter fragiel. Investeringsvolumes blijven laag en de stijgende staatsobligatierentes, door mogelijke uitstel van renteverlagingen door de ECB, dragen bij aan de onzekerheid.
De vastgoedsector wordt ook beïnvloed door diverse politieke, sociale en economische onzekerheden, waarvan de toekomstige impact moeilijk in te schatten is.
Achmea Real Estate geeft ons met de Investment Update nog eens een overzicht van waar vastgoedbeleggers op moeten letten.
Goede staat van gebruikersmarkt
Het is belangrijk om de gebruikersmarkt nauwlettend in de gaten te houden. Deze verkeren in ongekend goede staat. In de retailmarkten is er bijvoorbeeld een groeiend consumentenvertrouwen, zo ziet Achmea.
Hoewel de leegstandspercentages iets zijn gestegen, blijven ze relatief laag vergeleken met voorgaande jaren, vooral in de A1-locaties in Nederland. De huurprijzen zijn al enkele kwartalen stabiel gebleven.
De vraag naar woon- en zorgvastgoed is op een historisch hoogtepunt, sterk aangedreven door het huidige woningtekort.
Met een toekomstige sterke groei van het aantal huishoudens en een vergrijzende bevolking, zal de vraag naar woon- en zorgvastgoed blijven stijgen. Deze sterke vraag zal resulteren in zeer voorspelbare, stabiele directe rendementen voor investeerders.
Wetgeving en sociale stabiliteit
Het huidige woningtekort vormt ook een maatschappelijk probleem. Daarom is sinds 2022 de Wet Betaalbare Huur in bespreking.
Deze wet, inmiddels aangenomen door de Tweede Kamer, zal huurwoningen met een huurprijs tot ongeveer €1.150 reguleren. Mits vroegtijdig goedgekeurd door de Eerste Kamer, treedt de wet op 1 juli 2024 in werking.
Ondertussen heeft de Eerste Kamer de Wet Nijboer verlengd. De wet is verlengd van 1 mei 2024 tot 2029 en zal de jaarlijkse huurverhogingen beperken tot de laagste van de CPI+1% ontwikkeling of de CAO-loonontwikkeling+1%.
Dit zal stabiliteit in de sector creëren en nieuw kapitaal aantrekken om de woningsector weer op gang te brengen, wat hard nodig is om het woningtekort te verminderen.
Implicaties voor Vastgoedbeleggingen
De langdurige beperking op contracthuur groei zal naar verwachting een negatief effect hebben op de huurinkomsten uit vastgoedbeleggingen.
Vooral grote fluctuaties in inflatie zullen resulteren in een lagere toegestane contracthuur groei vergeleken met het gebruik van CAO+1% of CPI+1%. Voorspellingen voor de komende jaren suggereren echter dat inflatie onder de CAO-loonontwikkelingen zal blijven, waardoor huur groei boven de inflatie kan doorgaan.
Factoren die de huurprijsontwikkeling beïnvloeden
De ontwikkeling van markthuren is cruciaal. Door woningtekorten zijn de markthuren de afgelopen jaren sneller gestegen dan zowel CPI+1% als CAO+1% nationaal. In economisch uitdagende tijden viel de markthuur groei echter vaak onder deze percentages. Lokale verschillen kunnen ervoor zorgen dat markthuren achterblijven, wat de contracthuur groei beperkt.
Onder de aangenomen wet wordt de maximale contracthuur groei bepaald op basis van de jaarlijkse CPI-verandering of CAO-loonontwikkeling met een referentiedatum in november van het voorgaande jaar, wat kan resulteren in verschillende groeipercentages waarbij de laagste wettelijk geldig is.
Het huurbeleid van de grote investeerders is eveneens significant. Hoewel financieel rendement essentieel is, hanteren veel institutionele beleggers een conservatief huurbeleid, waarbij niet noodzakelijk wordt gestreefd naar de maximale toegestane huurverhoging.
Vastgoed wordt gezien als een bescherming tegen inflatie binnen een beleggingsportefeuille, wat inflatievolgende huur groei noodzakelijk maakt.
Daarnaast is een opslag nodig om stijgende kosten voor onderhoud, verzekering en investeringen in duurzaamheid te dekken, die vaak sneller stijgen dan de inflatie.