De huidige woningmarkt zit steeds verder op slot. De manier waarop er mee om wordt gegaan blijkt weinig effectief. Door de recente stapeling van maatregelen zoals verhoging van de overdrachtsbelasting, afschaffing van tijdelijke verhuur, verhoging van de rendementsheffing box 3, de aanname van de wet goed verhuurderschap en het oprekken van de liberalisatiegrens zijn bijna alle particuliere beleggers die de mogelijkheid hebben, inmiddels overgegaan tot het uitponden van hun bezit. Daarnaast worden de targets van de broodnodige nieuwbouwproductie bij lange na niet gehaald. De resultante is dat de situatie steeds schrijnender wordt.
Waar komt het woningtekort vandaan? Een van de belangrijke aanjagers van het woningtekort is de stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens. Hierdoor zijn er netto veel meer woningen nodig. Ter illustratie: de bevolking is sinds 1962 met 50% gestegen, maar het aantal huishoudens met bijna 150% en het aantal eenpersoonshuishoudens zelfs met 700%!
Waar eenpersoonshuishoudens in 1962 nog 12% van het totaal aantal huishoudens waren, was dat aandeel in 2022 gestegen naar 39,5%. Door deze zogenaamde ‘huishoudensverdunning’ is het aantal huishoudens veel sneller gegroeid dan de bevolking. Met name de eenpersoonshuishoudens kennen een oververtegenwoordiging in lagere economische sociale groepen, die huren.
Waar er in de koopmarkt nog redelijk ingespeeld kan worden op toename van eenpersoonshuishoudens door bijvoorbeeld een etagewoning in een stad op de delen in voor- en achter-woning, is deze ontwikkeling bij de sociale huur geheel afwezig, mede dankzij de volledig inflexibele sociale huurmarkt. Om hierop een nadere toelichting te geven: een eigenaar/bewoner kiest voor een woning passend bij inkomen en leefsituatie. Verandert hier iets in, dan past een koper zijn behoefte hierop aan. Van bijvoorbeeld een etagewoning in de stad naar een eengezinswoning met tuin in de periferie van de stad of terug naar een kleinere woning nadat kinderen vertrokken zijn of pensioen begonnen.
Ineffectief gebruik van de voorraad sociale huurwoningen
Een sociale huurder kiest na lange wachttijd voor een woning en gaat daar in principe nooit meer uit, ongeacht verandering in gezinssamenstelling of inkomen. Een nieuwe, meer passende huurwoning is moeilijk te vinden en kost opnieuw veel tijd op een wachtlijst en een financiele prikkel is er, door de huurtoeslag, nauwelijks. Het gevolg hiervan is een ineffectief gebruik van de voorraad sociale huurwoningen, waarbij 17.6% van de huurders scheefhuurder (7.2 goedkope/ 10.4 dure scheefhuur) is.
Het ineffectieve gebruik blijkt ook uit andere cijfers: een gemiddelde Nederlandse sociale huurwoning heeft een oppervlakte van 84m2. Daarbij dient in ogenschouw genomen te worden dat zeker 35% van die sociale huurwoningen een eenpersoonshuishouden betreft. Totaal gaat dit om ruim 950.000 woningen.
Deze relatief ruime behuizing van sociale huurders en met name die van eenpersoonshuishoudens heeft naast een aandeel in het woningtekort ook financiële gevolgen. De huurtoeslag, betaald uit gemeenschapsgeld, voor één grote woning is meer dan voor twee kleinere woningen met dezelfde totale huurprijs. Grotere woningen geven dus een behoorlijke kostenpost voor de gemeenschap. Om de huursubsidie uit te lichten: In 2023 wordt er €4.700.000.000 aan huurtoeslag begroot, verdeeld over ca. 1.500.000 huishoudens waarvan 955.000 alleenstaanden. Daarnaast moeten door het ineffectieve gebruik meer woningen gebouwd worden, hetgeen ook met gemeenschapsgeld gebeurt.
Daarnaast is er ook een negatief financieel effect voor sociale huurders zelf. De kosten (bijvoorbeeld energiekosten) voor een grotere woning (hoewel gedempt door de huurtoeslag) kunnen zwaar drukken op het budget van een sociale huurder. In het Nibudrapport: Huren-en-rondkomen-in-Amsterdam-2022 dragen huurders als oplossing aan om kleiner te gaan wonen. Helaas lijkt dit voor veel huurders niet haalbaar, aangezien er weinig geschikte woningen beschikbaar zijn.
Voor elke groep een woning
De oplossing lijkt evident. Bouw kleinere woningen t.b.v. sociale huur, zodat vraag en aanbod beter op elkaar aan kunnen sluiten. Echter, met het oog op de stagnerende nieuwbouwproductie door het scala aan huidige maatregelen lijkt de tijd rijp voor meer structurele keuzes.
Het is zaak dat overheid, beleggers en woningcorporaties vol in gaan zetten in opdelen van woningen bij een huurmutatie. Met name bij binnenstedelijke etagewoningen (waar de grootste vraag bij eenpersoonshuishoudens), is dit vrij eenvoudig te verwezenlijken door een voor- en een achter woning te realiseren. Tegelijkertijd geeft dit een mooie kans om de woning te verduurzamen. Opdelen levert potentieel bijna een miljoen extra woningen op!
Het einddoel van deze flexibilisering/dynamisering van de woningvoorraad is dat er voor elke doelgroep (alleenstaand, samenwonend of gezin) binnen afzienbare tijd een woning ter beschikking zal zijn. Om dit te bereiken zijn de volgende stappen noodzakelijk:
In eerste instantie krijgen zittende huurders die op eigen initiatief een grotere woning achterlaten voorrang op zo’n nieuw gecreëerde kleinere woning. Om echter de tekorten aan woningen op te lossen zal in tweede instantie gekeken moeten worden naar huurders die relatief groot wonen, waarbij deze de keuze zullen krijgen: verhuizen naar een meer passende (kleinere) woning of een korting/inhouding op de huursubsidie. Een meer passende woning zou ook een gedeelte van de opgesplitste eerdere woning kunnen zijn, zodat de woonomgeving onveranderd blijft.
Natuurlijk zal bovenstaand voorstel tot onrust en tegenstand leiden. Geen verandering zonder weerstand. Echter belangrijk is het om het volgende te bedenken:
De gemeenschap heeft de plicht om voor woonruimte te zorgen voor huishoudens die niet op de vrije markt aan bod komen. Hiertoe is huurwetgeving geschapen en is de sociale huursector ontworpen. Precies zo heeft de zittende sociale huurder, net als de rest van de gemeenschap, de morele plicht ook de sociale woningzoekende aan een woning te helpen. De behoefte aan een eigen woning voor een zoeker is hetzelfde als die van een zittende huurder, de zoeker staat echter met lege handen bij het huidige woningtekort. Het is zaak dat iedereen zich inzet zodat de nieuwe generatie ook een woontoekomst krijgt.
Ruimte op de woningmarkt
Bovenstaand idee zou een mooie eerste stap zijn om het directe woningtekort op te lossen en ruimte te creëren in de woningmarkt. Naar verwachting zullen door toename van het woningaanbod zowel koop als huurprijzen dalen en zal wonen voor iedereen meer betaalbaar worden.
De ruimte op de woningmarkt die zo ontstaat, biedt vervolgens ook de mogelijkheid om een andere invulling te geven aan het huidige sociale woningsysteem met als doel dit meer individueel inzichtelijk en toegesneden te maken. In plaats van een gefixeerde situatie met directe huursubsidie en indirecte huursubsidie (een kunstmatig omlaag gebrachte huurprijs die niet marktconform is) zou gebruik gemaakt kunnen worden van maatwerk door de introductie van een Persoonlijke Huur Budget (PHB).
Bij een PHB kan huurtoeslag niet alleen afhankelijk worden gemaakt van inkomen, maar ook van gezinssituatie, vermogen of bijvoorbeeld functie. (Er zou hierbij een keuze kunnen worden gemaakt om essentiële beroepen (zorgpersoneel, leraren, politie) extra budget toe te kennen in gebieden met een hoge marktdruk) Deze toeslag zou hiermee flexibel kunnen worden en bijvoorbeeld minder zijn als er sprake is van vermogen, of meer als het een gezin betreft of in geval van een maatschappelijk belangrijk beroep. Subsidie wordt hiermee meer passend bij een individuele situatie.
Meer keuze voor woningzoekenden
Deze transitie kan alleen plaatsvinden als er voldoende woningen beschikbaar zijn, hetgeen met de bijna een miljoen woningen extra door het eerder genoemde opdelen zou moeten lukken.
Feitelijk zou hiermee afscheid genomen kunnen worden van het sociale huurstelsel als we dat nu kennen. Een dergelijke ingrijpende hervorming kan niet zonder een goede overgangsperiode, waarbij gedacht kan worden aan vijf jaar, waarin bij nieuwe huurcontracten de nieuwe voorwaarden m.b.t. huurtoeslag gaan gelden en bij oude huurcontracten een overgangstermijn gaat lopen.
Bovenstaande zou (sociale)woningzoekers een meer volwaardige concurrentiepositie geven op de huurmarkt, waarbij ze veel meer keuze zouden krijgen en ook de mogelijkheid zouden krijgen om sneller een andere woning te vinden dan jaren op een wachtlijst te staan omdat ze volwaardig deel zouden nemen aan de huurmarkt.
Daarnaast biedt de mogelijkheid van PHB’s ook ruimte om een kader te creëren om nieuwe woonvormen aan te gaan.
