- In juni 2024 oordeelde de Hoge Raad dat de Box 3-belastingheffing in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM).
- De Belastingdienst werkt nu aan een hersteloperatie om belastingplichtigen met een lager werkelijk rendement beter te compenseren.
- Voor vastgoedbeleggers biedt dit kansen, maar er zijn nog veel onzekerheden over hoe het werkelijke rendement wordt berekend.
De uitspraak van de Hoge Raad in juni 2024 heeft ingrijpende gevolgen voor vastgoedbeleggers. De huidige manier waarop de Belastingdienst belasting heft over vermogen in Box 3, op basis van een fictief rendement, is in strijd met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM).
Dit betekent dat belastingplichtigen, waaronder veel vastgoedbeleggers, mogelijk onterecht zijn belast.
Tot nu toe werd bij de belastingheffing in Box 3 uitgegaan van een fictief rendement, ongeacht de werkelijke inkomsten uit vastgoed of andere beleggingen. Dit leidde ertoe dat vastgoedbeleggers belasting moesten betalen over een geschat rendement, zelfs als hun vastgoed in waarde daalde of minder huur opleverde dan verwacht.
De Hoge Raad heeft deze methode dus ongeldig verklaard, waardoor de Belastingdienst verplicht is om het werkelijke rendement mee te nemen in de berekeningen.
Impact op vastgoedbeleggers
Voor vastgoedbeleggers kan dit betekenen dat zij in aanmerking komen voor compensatie als hun werkelijke rendement lager was dan het fictieve rendement.
Dit biedt vooral mogelijkheden voor beleggers die te maken hadden met vastgoed dat weinig huur opbracht of in waarde daalde, waardoor zij onevenredig zwaar werden belast.
Toch zijn er ook enkele kanttekeningen. In haar recente nieuwsbrief gaat Vastgoed Belang hier ook op in.
De Hoge Raad heeft richtlijnen opgesteld voor het berekenen van het werkelijke rendement, waarbij zowel directe inkomsten uit vastgoed, zoals huur, als waardeveranderingen van het vastgoed (bijvoorbeeld de stijging of daling van de WOZ-waarde) worden meegenomen. Belangrijke posten zoals onderhoudskosten of verliesverrekening worden echter niet meegenomen in de berekening van het werkelijke rendement.
Dit kan betekenen dat sommige beleggers alsnog belasting moeten betalen over een bruto rendement dat in lijn ligt met of zelfs hoger is dan het forfaitaire rendement. Het einde van de onrechtvaardige belastingdruk lijkt hiermee nog niet volledig in zicht.
Hoe nu verder met de box 3 hersteloperatie?
De staatssecretaris van Financiën moet de uitspraak van de Hoge Raad nu verwerken in de hersteloperatie. De Belastingdienst werkt aan een nieuw systeem waarmee belastingplichtigen hun werkelijke rendement kunnen doorgeven via het “Opgaaf Werkelijk Rendement” (OWR).
Dit online formulier wordt naar verwachting in de zomer van 2025 beschikbaar gesteld. In de tussentijd worden belastingplichtigen vanaf oktober 2024 geïnformeerd over de stappen die zij kunnen nemen om in aanmerking te komen voor rechtsherstel.
Vastgoedbeleggers doen er goed aan om alert te blijven. Hoewel de staatssecretaris heeft aangegeven dat er voorlopig geen actie nodig is, kan het verstandig zijn om bezwaar te maken tegen definitieve aanslagen. Dit zorgt ervoor dat uw rechten behouden blijven, mocht u later in aanmerking komen voor compensatie.
Belangrijke stappen en planning
De komende maanden worden cruciaal voor de verdere uitwerking van de hersteloperatie. Hieronder een overzicht van de belangrijkste stappen:
- Oktober 2024: Informatiebrief van de Belastingdienst voor belastingplichtigen die mogelijk in aanmerking komen voor rechtsherstel.
- Zomer 2025: Het formulier voor het opgeven van het werkelijke rendement (OWR) wordt beschikbaar gesteld.
- Eind 2025: Vaststelling van definitieve aanslagen voor de jaren 2021 tot en met 2024.
- Tweede kwartaal 2026: Vaststelling van verminderingsbeschikkingen voor de periode 2017 tot en met 2024.
De uitspraak van de Hoge Raad over Box 3 heeft grote gevolgen voor vastgoedbeleggers.
Hoewel de mogelijkheid bestaat om minder belasting te betalen door aan te tonen dat uw werkelijke rendement lager is dan het fictieve rendement, is de definitieve oplossing nog niet duidelijk.