- De Wet Betaalbare Huur, ingevoerd op 1 juli 2024, beoogt huren betaalbaarder te maken door middenhuur te reguleren en meer woningen in deze nu gereguleerde sector onder te brengen.
- Het aanbod in de middenhuur is inderdaad toegenomen met bijna 20%, terwijl de vrije sector een sterke afname van ruim 23% kent.
- De totale huurvoorraad daalde echter met meer dan 3.200 woningen, terwijl de gemiddelde huurprijs per m² steeg, juist vooral in de middenhuur.
Hoewel de Wet betaalbare huur op papier zorgt voor meer betaalbare woningen in het middenhuursegment, heeft de markt als geheel aan dynamiek ingeleverd.
De huurvoorraad krimpt, terwijl de prijzen in de middenhuur ‘onverwachts’ stijgen. Dit stelt de huurmarkt voor een paradox: meer regulering, maar minder aanbod en betaalbaarheid. Dat blijkt uit onderzoek van verhuursite Rent.nl in samenwerking met NRC.
Het vernieuwde woningwaarderingsstelsel (WWS) speelt hierbij een centrale rol, vooral voor middenhuurwoningen tot 186 punten.
Nieuwe categorie middenhuur
Huurders kregen het afgelopen jaar meer bescherming. Waar ze voorheen zelf actie moesten ondernemen tegen te hoge huren, neemt de wet deze verantwoordelijkheid grotendeels over.
Vanaf 2025 kunnen gemeenten zelfs actief optreden tegen overtredingen. Deze maatregelen zullen volgens het kabinet de huren van circa 300.000 woningen gemiddeld met €190 per maand verlagen.
Mooie woorden, maar vooralsnog een papieren werkelijkheid.
De wet introduceerde een nieuwe categorie: middenhuur. Woningen die tussen de 144 en 186 WWS-punten scoren vallen onder deze categorie, met huurprijzen tussen €880 en €1.158 per maand. Woningaanbiedingen daarbuiten blijven in de sociale huur of vrije sector vallen.
De wet heeft echter ook – voor de politiek – onverwachte bijeffecten. Zo blijkt uit analyses dat de netto huurvoorraad sinds juli 2024 is afgenomen, terwijl de gemiddelde vierkante meterprijs van middenhuurwoningen steeg.
Data-analyse: cijfers en effecten
Uit een analyse blijkt dat de wet de verhoudingen op de huurmarkt flink heeft beïnvloed. Hierbij zijn de cijfers uit het tweede (Q2) en derde (Q3) kwartaal van 2024 vergeleken. Belangrijke inzichten zij. :
- Middenhuur (na seizoenscorrectie):
Het aanbod in dit segment steeg met bijna 20%, wat neerkomt op 861 extra woningen. - Vrije sector:
Het aanbod in de vrije sector nam af met ruim 23%, een verlies van 4.094 woningen. - Totale huurvoorraad:
De netto huurvoorraad daalde met 3.234 woningen, een zorgwekkende ontwikkeling in een toch al krappe markt.
Opvallend is dat de middenhuur, ondanks regulering, relatief duurder is geworden. De gemiddelde vierkantemeterprijs steeg voor huurders met 2%, terwijl deze in de vrije sector slechts met 0,36% toenam.
Gevolgen voor de toekomst
De Wet Betaalbare Huur creëert dus nieuwe uitdagingen voor de huurmarkt.
Veel verhuurders lijken hun woningen te hebben teruggetrokken of verschuiven deze naar de koopmarkt, mede door de strengere regels en lagere huuropbrengsten. Dit heeft directe gevolgen voor de huurvoorraad, die verder kan krimpen.
Daarnaast kunnen verhuurders geconfronteerd worden met keuzes bij het aflopen van oude contracten. Aangezien tijdelijke verhuur niet langer is toegestaan en huren gereguleerd zijn, lijkt verkoop aan particuliere kopers in de huidige koopwoningmarkt een aantrekkelijker alternatief.