- Ondanks voorspellingen van prijsdalingen na zowel de financiële crisis van 2007-2009 als de pandemie, blijven wereldwijde huisprijzen stijgen.
- De huidige stijgingen worden aangedreven door demografische veranderingen, zoals toenemende immigratie, en de blijvende aantrekkingskracht van steden.
- Beperkingen in woningbouw en infrastructuur leiden tot schaarste, wat de prijzen verder opdrijft.
Na de financiële crisis van 2007-2009 en de covid-19-pandemie werden er wereldwijd prijsdalingen op de woningmarkt verwacht. In plaats daarvan bleven de huizenprijzen, na een korte dip, stijgen en bereikten ze nieuwe hoogtepunten.
En het lijkt er op dat de prijzen nog jarenlang zullen doorstijgen. The Economist belicht in een artikel deze situatie waarin we nog wel even verdere stijgingen zullen zien.
Terwijl economen voorspelden dat stijgende rentetarieven vanaf 2021 voor een scherpe daling zouden zorgen, vielen de prijsdalingen wereldwijd mee.
Nu de prijzen opnieuw snel toenemen, rijst toch de vraag: wat zit er achter deze aanhoudende stijging, ongeacht de economische situatie?
Historisch perspectief: de opkomst van de huizenmarkt
Tot ongeveer 1950 bleven huizenprijzen in veel delen van de wereld relatief stabiel. De combinatie van beschikbare bouwgrond en het opkomende transportnetwerk zorgde ervoor dat woningen gebouwd konden worden waar ze nodig waren, wat de vraag en dus de prijsstijgingen temperde.
Dit veranderde drastisch na de Tweede Wereldoorlog.
Overheden begonnen massaal hypotheken te subsidiëren, wat de vraag naar woningen stimuleerde, vooral omdat veel jonge gezinnen behoefte hadden aan een eigen huis. Tegelijkertijd zorgde urbanisatie ervoor dat de vraag naar woningen in dichtbevolkte gebieden explodeerde.
In de tweede helft van de 20e eeuw maakten strengere bouwvoorschriften en anti-ontwikkelingsbeleid het moeilijker om woningen te bouwen. Dit zorgde ervoor dat steden als Londen en New York hun woningaanbod beperkten, wat leidde tot de aanhoudende prijsstijgingen die we vandaag de dag nog steeds zien.
Weerstand tegen stijgende rentes
Ondanks recente stijgingen in de rentetarieven, vooral door centrale banken die de inflatie probeerden te beteugelen, hebben veel huiseigenaren weinig gevoeld van deze veranderingen.
Velen hadden namelijk vastgelegde hypotheekrentes, vooral in landen zoals de Verenigde Staten, waar veel leningen voor dertig jaar worden vastgezet. Hierdoor blijven de maandelijkse hypotheeklasten stabiel, zelfs als de rente stijgt.
Nieuwe huizenkopers voelen echter wel de pijn van hogere maandlasten, maar dit wordt deels gecompenseerd door het feit dat de lonen in de G10-landen de afgelopen jaren met ongeveer 20% zijn gestegen.
Drie langetermijnfactoren die de huizenprijzen opstuwen
Hoewel de rentetarieven in de nabije toekomst mogelijk dalen, zijn er drie structurele factoren die waarschijnlijk voor blijvend hoge huizenprijzen zullen zorgen.
- Demografische veranderingen: De rijkere landen zien een sterke stijging in hun buitenlandse bevolkingsgroepen, met een jaarlijkse groei van 4%, de hoogste ooit gemeten. Migranten hebben woonruimte nodig, wat zowel de huur- als koopprijzen verder opdrijft.
- De aantrekkingskracht van steden: Ondanks de opkomst van thuiswerken na de pandemie, blijven grote steden hun aantrekkingskracht behouden. Veel bedrijven blijven gevestigd in stedelijke gebieden, en de banen- en entertainmentmogelijkheden in steden blijven tal van mensen trekken.
- Beperkte infrastructuurontwikkeling: Terwijl steden blijven groeien, zijn de transportmogelijkheden in veel regio’s verslechterd. Dit beperkt de mogelijkheden voor mensen om verder weg van hun werk te wonen, wat de druk op woningmarkten in de stedelijke centra verder vergroot.
Beperkte woningbouw belemmert marktgroei
Ondanks de toenemende vraag, blijft de woningbouw in veel landen achter. Hoewel sommige plaatsen, zoals Nieuw-Zeeland, succes boeken met het versoepelen van bouwregels om meer woningen te bouwen, blijft dit wereldwijd de uitzondering.
In steden zoals San Jose, de duurste stad in de Verenigde Staten, worden veel minder woningen gebouwd dan tien jaar geleden. Het gebrek aan bouwmogelijkheden en de strenge regelgeving zorgen ervoor dat het aanbod laag blijft, wat de prijzen verder opdrijft.