- Overheidsbeleid op de woningmarkt richt zich op symptomen, niet op oorzaken.
- Regulering jaagt verhuurders de markt uit, met schaarste als gevolg.
- Een flexibele woningmarkt vereist vooral meer, niet minder, bouw.
In de afgelopen jaren hebben overheden wereldwijd geprobeerd het leven van huurders te verbeteren door de huurmarkt strenger te reguleren.
Van huurplafonds tot extra belastingen voor verhuurders: de interventies waren ingrijpend en wijdverspreid. Ook in Nederland, wij kennen natuurlijk nu de Wet betaalbare huur, maar vooral ook de stapeling van beleidsmaatregelen met een enorme impact op de huurmarkt.
Toch is wereldwijd het resultaat allesbehalve positief. In The Economist verscheen een scherpe analyse van het beleid en de problemen, en de gevolgen: huren blijven stijgen, gemiddeld met zo’n 5% per jaar, ondanks afgenomen inflatie elders in de economie.
De oorzaak ligt niet alleen in het vertraagde effect van eerdere prijsstijgingen, maar vooral in het feit dat veel maatregelen enkel de symptomen van woningnood bestrijden, in plaats van de onderliggende oorzaken aan te pakken. En daarmee hebben ze de problemen alleen maar verergerd.
Van regulering naar terugtrekking
Beleidsmaatregelen in landen als Duitsland, Ierland, Spanje, Australië en de Verenigde Staten illustreren hoe strengere regelgeving vaak gepaard gaat met het ontmoedigen van verhuurders.
Denk aan belastingverhogingen, huurplafonds en strikte regels voor grote verhuurders. Achter al deze maatregelen schuilt het idee dat verhuurders profiteren ten koste van huurders. Die populariteit om ‘de verhuurder aan te pakken’ verhult echter een fundamenteler probleem: een structureel tekort aan woningen.
In veel steden groeit de vraag sneller dan het aanbod, mede door bevolkingsgroei en migratie, ziet het opinieblad.
Door verhuurders te weren of ontmoedigen, verdwijnt het beschikbare huuraanbod verder. In Barcelona is het aantal permanente huurwoningen in vijf jaar met 75% gedaald. In Ierland is het aantal geregistreerde huurcontracten fors teruggelopen, ondanks een groeiende bevolking.
Huren stijgen, kopen blijft buiten bereik – Bouw meer!
In theorie zou het vertrek van verhuurders de koopmarkt moeten verruimen. Meer woningen te koop betekent immers een groter aanbod, wat de prijzen zou kunnen drukken.
Maar de praktijk blijkt weerbarstig. Hogere rentes, lange aan- en verkooptrajecten en fiscale lasten maken kopen onaantrekkelijk of onhaalbaar. De markt voor koopwoningen zit wereldwijd op slot, met fors lagere verkoopcijfers dan enkele jaren geleden.
Hierdoor wordt huren steeds meer de enige optie – en juist die markt wordt gesaboteerd door overregulering. Als gevolg daarvan stijgen de huren verder, neemt het onderhoud af en worden verhuurders selectiever. De flexibiliteit van de huurmarkt – essentieel voor mobiliteit op de arbeidsmarkt – brokkelt af.
Gelukkig beginnen sommige overheden in te zien dat hun beleid averechts werkt. Ierland heroverweegt zijn huurregulering, en ook in andere landen groeit het besef dat enkel bouwen écht helpt.
Willen we een gezonde, toegankelijke woningmarkt, dan is de sleutel simpel maar lastig: bouw meer. Alleen door het aanbod fors uit te breiden wordt de druk op huurders verlicht, verdwijnen de redenen voor overregulering en ontstaat er weer balans op de woningmarkt.