- De regering kiest ervoor om het forfaitaire rendement in Box 3 te verhogen, ondanks uitspraken van de hoogste rechter dat budgettaire motieven geen rechtvaardiging zijn voor onrechtvaardige wetgeving.
- Kleine particuliere vastgoedbeleggers, die vaak slechts één of twee woningen bezitten, worden zwaar getroffen doordat zij geen gebruik kunnen maken van tegenbewijsregels.
- Het uitstel van de Wet Werkelijk Rendement tot 2028 zonder tussentijdse oplossingen zorgt voor financieel leed bij woningverhuurders en zet het aanbod van betaalbare huurwoningen onder druk.
Het wordt maar niet rustig rond box 3, uitspraken van staatssecretaris Tjebbe van Oostenbruggen dat ‘beleggers toch niet bepaald de mensen zijn die het meeste in de knel zitten’, helpen daarbij ook niet.
De recente beslissing om het forfaitaire rendement in Box 3 te verhogen, zorgt zo opnieuw voor veel onrust onder particuliere vastgoedverhuurders.
Deze verhoging moet het gat opvangen dat ontstaat door het uitblijven van een structurele hervorming van Box 3. Dit terwijl de Hoge Raad inmiddels drie keer duidelijk heeft uitgesproken dat budgettaire redenen geen excuus mogen zijn voor wetgeving die in strijd is met het legaliteitsbeginsel.
Toch kiest de overheid ervoor om belastingplichtigen op basis van veronderstelde rendementen te belasten. In de praktijk worden vooral kleinere vastgoedverhuurders, met één of twee woningen voor hun pensioenopbouw, uitgesloten van de mogelijkheid om aan te tonen dat hun werkelijke rendement veel lager ligt dan het forfait.
“Is dit dan de bestaanszekerheid die Nieuw Sociaal Contract hiermee beoogt voor al die honderdduizenden woning verhuurders die trachten hun eigen broek op te houden?”, vraag Niek Verra, voorzitter van branchevereniging Vastgoed Belang zich nu af.
Kleine beleggers in de verdrukking
Vooral sociaal verhuurders merken de gevolgen. Zij draaien in veel gevallen op voor een belastingdruk die oploopt tot boven de 100 procent, ziet Verra.
“Juist Wim die sociaal verhuurd komt door dit onrechtvaardige systeem in de verdrukking. Zijn belastingdruk is hoger dan 100 procent en met de verhoging van het forfait in 2026 betekent dat deze belastingdruk nog hoger gaat worden”.
Met andere woorden: dit soort verhurders moeten geld toeleggen om aan hun belastingverplichting te voldoen, terwijl zij hun woningen beschikbaar stellen in het betaalbare segment. De geplande verhoging van het forfait in 2026 zal deze situatie alleen maar verslechteren.
Deze groep ziet zich geconfronteerd met een overheid die hen enerzijds oproept betaalbare huurwoningen te behouden, maar hen anderzijds fiscaal uitknijpt. De tegenstelling binnen politieke partijen – waarbij de ene vertegenwoordiger pleit voor verlichting en de ander het tegenovergestelde uitvoert – maakt het overheidsbeleid moeilijk te volgen.
Structurele oplossing blijft uit, schade stapelt zich op
De Wet Werkelijk Rendement, die pas in 2028 moet ingaan, zou soelaas moeten bieden door belasting te heffen op daadwerkelijke rendementen. Maar het uitblijven van een rechtvaardige tussenoplossing zorgt voor blijvende schade.
Ondertussen dreigen verhuurders hun woningen noodgedwongen te verkopen, wat kan leiden tot minder aanbod in het middenhuursegment.
“hou dan ook eventjes op met die bangmakerij dat dit niet zou kunnen omdat de Belastingdienst het niet eerder aankan”, becommentarieert Arnoud Vlak, van Public Value, de situatie.
“De Belastingdienst voert binnen het bestek van vermogen in Box1 en onder de Wet VpB al sinds jaar en dag voor vastgoed heffing op basis van daadwerkelijk gerealiseerde winst uit.”
Experts pleiten daarom voor tijdelijke maatregelen zoals rechtsherstel via kostenaftrek en het belasten van alleen gerealiseerde winsten, of een geruisloze inbreng in Box 2. Deze stappen zouden niet alleen recht doen aan belastingplichtigen, maar ook de fiscale continuïteit van de overheid waarborgen.
Vastgoed Belang waarschuwde ook al eerder dat zonder ingrijpen de situatie op de markt zo verder verslechtert en huurders steeds moeilijker een passende woning kunnen vinden.