- De Hoge Raad heeft geoordeeld dat box III-heffing moet aansluiten bij het werkelijke rendement, maar hanteert een strikte definitie waarin kosten nagenoeg niet aftrekbaar zijn.
- Door deze benadering profiteren vastgoedbeleggers vaak niet van het arrest, mede doordat waardeveranderingen worden meegerekend.
- Een forfaitaire kostenaftrek zou de uitvoerbaarheid verbeteren en box III eerlijker maken voor beleggers in vastgoed.
De juridische discussie over Box 3 blijft aanhouden, met als voorlopig hoogtepunt de zogeheten D-day arresten van de Hoge Raad op 6 juni 2024. De rechters oordeelden dat belasting over fictieve rendementen onrechtvaardig kan zijn wanneer het werkelijke rendement lager uitvalt.
In theorie leek dit een doorbraak, maar voor vastgoedbeleggers blijft een belangrijk probleem bestaan: de manier waarop ‘werkelijk rendement’ wordt geïnterpreteerd, zo stelt René Maat, belastingadviseur en partner bij Rechtstaete Vastgoedadvocaten en Belastingadviseurs in een recente column voor VGVisie.
Als oplossing voor de slepende problemen stelt hij een en forfaitaire kostenaftrek voor: geen perfecte oplossing, maar wel een praktische stap richting een uitvoerbaar en rechtvaardiger stelsel.
Strikte interpretatie drukt aftrekposten weg
De Hoge Raad staat slechts in zeer beperkte mate kostenaftrek toe, wat een groot verschil oplevert met het rendement zoals beleggers dat zelf ervaren. Alleen rentelasten zijn aftrekbaar.
Alle andere exploitatiekosten, zoals onderhoud, beheer of leegstand, blijven buiten beschouwing. Bovendien tellen ook ongerealiseerde waardeveranderingen van het vastgoed mee in het rendement, wat de feitelijke belastingdruk verder verhoogt.
Dus: voor vastgoedbeleggers betekent dit dat ze in veel gevallen niet kunnen aantonen dat hun werkelijke rendement lager is dan het forfait, ondanks hoge kosten. Hierdoor blijven ze gevangen in een heffing die hen zwaarder treft dan rechtvaardig lijkt.
Toekomstige aanscherping vergroot druk
De situatie wordt nijpender – zo zagen we al – nu het kabinet overweegt het forfaitaire rendement verder te verhogen vanaf 2026, uit budgettaire overwegingen.
Dit zet extra druk op particuliere verhuurders, die bovendien al worden getroffen door reguleringen zoals de Wet betaalbare huur. Deze combinatie van factoren heeft geleid tot een scherpe afname van het huuraanbod en een toename van uitponding.
Een uitvoerbare oplossing: forfaitaire kostenaftrek
Om het belastingstelsel uitvoerbaar én eerlijker te maken, zou een forfaitaire benadering van kostenaftrek kunnen worden overwogen, zo overweegt Maat.
Denk aan een regeling waarbij bijvoorbeeld 25% van de huursom standaard als kosten mag worden meegenomen in de berekening van het werkelijke rendement. Dat zou de noodzaak tot bonnetjescontrole beperken en de administratieve last verlichten.
Ook bij de verwachte overgang in 2028, waarbij uitsluitend het daadwerkelijke rendement wordt belast, zou een forfaitaire kostenaftrek bijdragen aan de uitvoerbaarheid van het nieuwe systeem. Het zou bezwaren beperken tot een relatief kleine groep beleggers met uitzonderlijk hoge kosten.