- De belasting op box 3 heeft tot juridische en politieke discussies geleid.
- Aanstaande donderdag vindt een debat plaats over mogelijke ingrepen.
- De keuzes die gemaakt worden, hebben grote gevolgen voor huurwoningen en beleggers.
Op donderdag 20 februari debatteert de Tweede Kamer over mogelijke aanpassingen aan de belastingheffing in box 3. Door ziekte van Staatssecretaris Tjebbe van Oostenbruggen werd dit debat vorige maand uitgesteld.
De kernvraag: blijft het huidige systeem bestaan of grijpt de politiek in om de belastingdruk voor vastgoedbeleggers te verlagen? De uitkomst kan grote gevolgen hebben voor het aanbod huurwoningen en de investeringsbereidheid van particuliere verhuurders.
Gisteren zette de Raad van State de zaak nog maar eens verder op scherp met een presentatie van haar bevindingen over de nieuwe tegenbewijsregeling box 3. De belastingdienst is volgens de Raad nu niet bij machte dit systeem goed uit te voeren.
In de afgelopen jaren zijn verder meerdere juridische uitspraken gedaan die het huidige box 3- systeem in twijfel trekken. De Hoge Raad oordeelde onder andere dat de Overbruggingswet box 3 niet strookt met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM).
Dit komt doordat belasting wordt geheven op basis van een forfaitair rendement, dat vaak hoger ligt dan de daadwerkelijke opbrengsten. Hierdoor dreigen particuliere beleggers met verlies geconfronteerd te worden.
Mogelijke maatregelen: ingrijpen of niet?
Tijdens het debat staan twee opties centraal: ingrijpen of vasthouden aan de huidige plannen voor vernieuwing.
Voorstanders van ingrijpen pleiten voor een tegenbewijsregeling op basis van werkelijk rendement. Dit betekent dat verhuurders belasting betalen over hun daadwerkelijke inkomsten, waarbij kosten zoals onderhoud en VvE-bijdragen aftrekbaar zijn.
Daarnaast wordt gepleit voor het herstel van de leegwaarderatio, zodat verhuurde woningen realistischer worden gewaardeerd en niet onnodig hoog worden belast. Een andere voorgestelde maatregel is het schrappen van de overdrachtsbelasting bij verplaatsing naar box 2. Hierdoor kunnen vastgoedbeleggers zonder extra lasten overstappen naar een ander belastingregime.
Tot slot wordt er gepleit voor een eenvoudiger belastingstelsel, bijvoorbeeld een vast tarief van 1,3%, zoals eerder voorgesteld door de ChristenUnie.
Als de politiek besluit om niet in te grijpen, dan blijft de belasting op verhuurde woningen stijgen naar 2,8% van de WOZ-waarde.
Gevolgen van het politieke besluit
De impact van deze keuzes is groot. Als de politiek besluit om in te grijpen, zal dit naar verwachting leiden tot een grotere beschikbaarheid van huurwoningen, omdat verhuur aantrekkelijker blijft.
Dit kan de krapte op de huurmarkt verlichten. Daarnaast wordt het aantrekkelijker voor investeerders om woningen te transformeren, splitsen of optoppen, waardoor het aanbod verder kan groeien. Ook kan het terugdringen van complexe belastingregels zorgen voor een besparing bij de overheid, omdat er minder administratieve lasten zijn.
Tot slot kunnen ondernemers in de toekomst hun vastgoed behouden als pensioenvoorziening, zonder dat ze door belastingdruk worden gedwongen hun panden te verkopen.
A.s. donderdag het debat over Box 3. Gaat de politiek ingrijpen, of laat ze @stasfb de belasting verhogen naar 2,8% WOZ, waardoor ook de laatst beschikbare huurwoningen verkocht worden?
— Arjen Robijn (@ArjenRobijn) February 17, 2025
Ingrijpen kán op meerdere manieren, maar is de politieke wil er? pic.twitter.com/KVVQIGUavq
Besluit met grote impact
Niet ingrijpen heeft naar verwachting grote negatieve gevolgen. Het aanbod aan huurwoningen kan volledig opdrogen, zoals nu al blijkt uit de honderden reacties per aangeboden huurwoning.
Ook zullen investeringen in nieuwe woningen en verduurzaming van bestaand vastgoed stagneren, omdat particuliere beleggers geen toekomst meer zien in de Nederlandse markt. Door de complexiteit van de huidige wetgeving is bovendien een grote toename van bezwaarschriften te verwachten.
Daarnaast wordt gevreesd dat een forse belastingverhoging van 1.200% in vier jaar tijd leidt tot financiële problemen bij verhuurders en kleine beleggers. Ten slotte kan kapitaal uit Nederland wegstromen naar buitenlandse vastgoedmarkten, terwijl de belastingopbrengsten uit box 3 juist dalen.
De uitkomst van het debat kan bepalend zijn voor de vastgoedmarkt en de verhuursector.
Wordt de belastingdruk verlaagd en komt er ruimte voor maatwerk? Of blijft de huidige lijn bestaan, met als risico dat beleggers zich uit de huurmarkt terugtrekken?