- De Wet Betaalbare Huur, ondanks controverse en negatieve adviezen, is aangenomen en treedt per 1 juli 2024 in werking.
- De wet introduceert een nieuwe categorie ‘middenhuur’ en verhoogt de regulering van huurprijzen, wat zorgen oproept over beschikbaarheid en betaalbaarheid van huurwoningen.
- Verhuurders overwegen verkoop van huurwoningen en terugtrekking uit de markt als reactie op de nieuwe regelgeving.
De goedkeuring van de Wet Betaalbare Huur door de Eerste Kamer heeft veel stof doen opwaaien in de vastgoedsector.
Hugo de Jonge’s wet heeft aanzienlijke kritiek ontvangen vanuit verschillende hoeken, inclusief een negatief advies van de Raad van State en zorgen van economen zoals Matthijs Korevaar van de Erasmus School of Economics.
Ondanks de tegenstand zal de wet al vanaf maandag 1 juli 2024 van kracht zijn, met belangrijke wijzigingen die de huurmarkt ingrijpend beïnvloeden.
De eerste reacties zijn niet mals, “Nederland definitief op weg naar een tekort van 1 mln huurwoningen”. “Uitponden en met dat geld heel veel popcorn kopen en kijken hoe deze miserie zich over Nederland maar vooral over de huurders zich gaat storten.”
“De komende jaren zullen voor velen, met name huurders, een uitdaging worden door de onbetaalbare huurprijzen die het gevolg zijn van deze nieuwe regelgeving”, schrijft Matthijs Van de Water van Renewable partners.
De hoofdlijnen van de wet
Wat doet de wet? Op Reddit wordt de inzet nog even samengevat; De wet herdefinieert de categorieën van huurwoningen. De ‘gereguleerde huur’ wordt uitgebreid tot woningen met 186 punten, waar dit momenteel geldt tot 147 punten.
Dit betekent dat woningen met een kwaliteit tussen 147 en 186 punten nu onder de ‘middenhuur’ vallen en gereguleerd zullen zijn met een maximale huurprijs van €1123,13 per maand.
Woningen met 187 punten of meer vallen in de ‘geliberaliseerde’ (vrije) sector. Een belangrijke wijziging is dat de huurcommissie nu gedurende de gehele huurovereenkomst een verlaging van de huurprijs kan afdwingen, waar dit eerder slechts binnen de eerste zes maanden mogelijk was.
Reacties en gevolgen voor de markt
De invoering van deze wet leidt tot bezorgdheid onder verhuurders en huurders. “Gaan we nog projecten draaien en bouwvallen omtoveren? Nou dacht het niet, stik erin. Stank voor dank.”, schrijft projectontwikkelaar Ilyas Sari.
Verhuurders vrezen dus dat de strengere regulering en de limieten op huurprijzen de winstgevendheid van huurwoningen zullen aantasten, wat kan resulteren in minder beschikbare huurwoningen.
Dit kan vooral impact hebben op studenten en starters, die al moeite hebben om betaalbare woonruimte te vinden.
Lees ook: Onzekerheid rondom Wet betaalbare huur: onwerkbaar volgens huurrechtadvocaat
Veel verhuurders overwegen daarom hun strategie te herzien. Sommigen plannen om hun huurwoningen te verkopen aan koopstarters die genoeg kunnen bieden. Dit zou leiden tot een vermindering van het aantal beschikbare huurwoningen, wat de toch al krappe huurmarkt verder onder druk zet.
“Minimaal honderdduizend huurwoningen zullen permanent worden verkocht”, schrijft Wijnand Groenen, commercieel directeur bij vastgoedinvesteerder Meerdervoort, op LinkedIn.
“Het schaadt enkel belangen van alle betrokkenen. Nagenoeg geen huurder gaat hierdoor minder huur betalen.”, zo denkt hij.
Toekomstige Ontwikkelingen en Overwegingen
De nieuwe wetgeving voegt ook complexiteit toe met betrekking tot energie-efficiëntie.
Woningen met betere energielabels ontvangen extra punten, terwijl woningen met lagere labels worden bestraft, tenzij het om monumenten gaat. Daarnaast worden nieuwbouwwoningen die tussen 1 juli 2024 en 1 januari 2028 gebouwd worden, onderworpen aan een huuropslag van 10% voor een periode van 20 jaar.
Ondanks de intentie om huurprijzen betaalbaar te houden, blijft de vraag of deze maatregelen het gewenste effect zullen hebben.
Er bestaat een reëel risico dat de verminderde winstgevendheid voor verhuurders leidt tot een terugtrekking uit de huurmarkt, wat kan resulteren in een tekort aan beschikbare huurwoningen. Dit zou de woningnood verder kunnen verergeren in plaats van verlichten.
“De komende jaren zal voor de meesten van ons (met name huurders) een moeilijke tijd worden door onbetaalbare huur met dank aan Hugo de Jonge en co.”, schrijft de mede-eigenaar van verhuurmakelaar Amsterdam Housing, Yusuf Burlage.
En inderdaad, niet iedereen is zo negatief. De Haagse Wethouder, Martijn Balstar, die altijd kritisch is op woningbeleggers noemt het aannemen van de wet “Geweldig nieuws voor alle woningzoekenden!”.