- Er komt in 2024 meer financieringsruimte voor energiezuinige woningen en alleenstaanden met een bepaald inkomen, dat kan prijzen opdrijven.
- Voor veel zaken zal de samenstelling van een nieuw kabinet cruciaal zijn; welke beslissingen nemen zij?
- Houd ook rentetrends in de gaten, gezien recente dalingen en mogelijkheden voor verdere afname.
In 2024 staan er een aantal wijzigingen op het programma waar de vastgoedinvesteerder rekening mee moet houden. Daarnaast zijn er een aantal brede marktontwikkelingen die je niet uit het oog moet verliezen.
Omdat er nog een nieuw kabinet gevormd moet worden is het ook belangrijk om in het oog te houden welke beslissingen er door een eventueel nieuw kabinet gemaakt zouden kunnen worden. Nog lang niet alle voorgenomen besluiten zijn immers rond.
In een eerder bericht keken we al wat de – toen – voorlopige uitslag voor de regulering van de middenhuur zou kunnen betekenen.
Nu zetten we hieronder de belangrijkste aandachtspunten van 2024 voor de vastgoedbelegger op een rijtje:
De omgevingswet
Een zeer groot pakket aan wijzigingen betreft de nieuwe omgevingswet die per 1 januari van kracht wordt. De Omgevingswet kenmerkt zich door minder regelgeving, heldere en gedigitaliseerde procedures, en biedt uitgebreidere mogelijkheden voor het zelfstandig regelen van vergunningen, variërend van een tuinhuis tot de ontwikkeling van een geheel nieuwe woonwijk. Maar: het is ook een grote ICT-opgave. Het Rijk zegt er klaar voor te zijn, maar wij zouden in ieder geval op zijn minst alert zijn op kinderziektes.
De huisvestingswet
Van impact op de brede woningmarkt: De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten vanaf 1 januari 2024 uitgebreidere mogelijkheden om specifieke woningen binnen hun gemeente toe te wijzen aan bepaalde groepen woningzoekenden.
NHG-grens gaat omhoog
Voor eigenwoning kopers van belang: In het nieuwe jaar is het mogelijk om een hypotheek tot 435.000 euro met Nationale Hypotheekgarantie te verkrijgen, een stijging van het eerdere maximum van 405.000 euro.
Meldpunt ‘foute verhuurders’
Vanaf vandaag is elke gemeente verplicht een meldpunt in te stellen voor klachten over woningverhuurders. Dit is bedoeld voor situaties waarin verhuurders bijvoorbeeld te hoge borg of servicekosten in rekening brengen, of zich schuldig maken aan intimidatie, discriminatie, of het niet nakomen van verplichtingen.
Huizenprijs gaat omhoog door meer financieringsruimte huishoudens
Voor een deel van de woningzoekenden komt er meer financieringsruimte. Hogere lonen en nieuwe regels zullen dan vooral de ‘goedkope’ woning duurder maken door een prijsopdrijvend effect, zo is de verwachting.
Als je een energiezuinige woning aanschaft, is het mogelijk om een hoger bedrag te lenen. Kopers van een woning met een minder energie-efficiënt label krijgen ook de mogelijkheid om extra te lenen, op voorwaarde dat dit extra bedrag besteed wordt aan het treffen van energiebesparende voorzieningen.
Daarnaast wordt het voor alleenstaanden eenvoudiger om een huis te kopen. Wie een jaarinkomen van 28.000 euro of meer heeft, kan tot 16.000 euro meer lenen. Mensen met een studieschuld kunnen een hoger bedrag lenen als ze extra aflossingen op hun schuld hebben gedaan.
Wat doet de rente?
Wat gaan de rentes doen? De laatste weken van 2023 laten een kentering zien. De rente is al 1%-punt gedaald en er lijkt voldoend ruimte voor een verdere daling. Wat betekent dat voor je beslissingen op de vastgoedmarkt. Lees ons artikel over de rentes.
Grens voor vrijesectorhuur stijgt naar 148 punten
Vanaf 1 januari tot 30 juni 2024 moeten zelfstandige woningen minimaal 148 punten scoren om in de vrije sector te mogen verhuren. Dit is een stijging van de huidige drempel van 136 punten die tot 31 december 2023 geldt.
De nieuwe liberalisatiegrens, ingaand op 1 januari 2024, is vastgesteld op € 879,66. Deze stijging van de huidige grens van € 808,06 sinds januari 2023 is aangepast aan de (consumentenprijsindex (CPI) van juli 2022 tot juli 2023.
Maximale huurverhoging vrije sector is 5,5%
Vanaf 1 januari 2024 is de maximale jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector vastgesteld op 5,5%, bestaande uit 4,5% inflatie plus een extra 1%. Het huidige plafond voor huurverhoging geldt tot 1 mei 2024; minister Hugo de Jonge werkt aan een voorstel om de beperking op grote huurstijgingen in de vrije sector ook na deze datum te verlengen.
Regulering van de huur; wetsvoorstel betaalbare huur
Gaat de wet betaalbare huur in de huidige vorm door of niet? Kijk onze politieke analyses nog even terug, want hierin is het zeer belangrijk wat een toekomstig kabinet zal doen.
Vastgoedeigenaren hebben al aangegeven te twijfelen aan de effectiviteit, en zij vinden daarbij steun bij de Raad van State.
Tijdelijke huurcontracten mogen niet meer
Tijdelijke huurcontracten zullen na 1 juli 2024 opnieuw verboden zijn. Deze regel is alleen van toepassing op huurovereenkomsten die na deze datum worden aangegaan. Tijdelijke verhuur blijft echter mogelijk onder de Leegstandswet, via contracten gericht op specifieke doelgroepen of voor vakantieverhuur.
Wijziging waardering vastgoed in Box 3
Over je vermogen – op peildatum 1 januari – bestaande uit tegoeden op je spaar- en betaalrekeningen, en je investeringen in aandelen, obligaties, cryptomunten en vastgoed, onder box 3 van de inkomstenbelasting.
Daarbij is er in 2024 al een belangrijke wijziging.
Uiteindelijk zal er in 2027 een echt ingrijpende wijziging plaatsvinden in deze vermogensbelasting. Vanaf dan is het de bedoeling dat de belasting wordt geheven op basis van het werkelijke rendement dat je hebt behaald, in plaats van een fictief rendement.
Tot de invoering van deze nieuwe regeling geldt er een overgangsperiode, waarvan we dit jaar de uitvoering gaan zien.
Gedurende deze periode neemt de belastingdienst de werkelijke verdeling van je vermogen (tussen spaargeld en overige bezittingen/beleggingen) wel in acht, maar berekent de belasting nog steeds op basis van een fictief rendement.
Mogelijke belastingherzieningen?
Marnix van Rij staat al niet meer achter zijn eigen beleid. Gaat ook op dit vlak wat meer common sense ontstaan? Van Rij erkende in ieder geval dat de opeenstapeling van maatregelen een onbedoeld negatief effect heeft gehad. Werk aan de winkel voor de nieuwe woonminister.
Denk na onder alternatieve strategieën en/of buitenland
Veel beleggers kijken nu naar alternatieven (zoals garageboxen of zelfs helemaal geen vastgoed) of naar het buitenland. Wij denken dat alternatieven in elke portefeuille horen vanwege risicospreiding. Dus doe dat te allen tijde. En het buitenland? Bezint eer ge begint… we kennen nét iets te veel verhalen waarin het toch mis ging. Het gras lijkt al snel groener, maar realiseer je dat je niet weet wat je niet weet (en wel behoort te weten).