- De verkoop van huurwoningen bereikte in het eerste kwartaal van 2025 een recordhoogte, ondanks dat cijfers van kleine particuliere verhuurders ontbreken.
- Door fiscale druk verschuift het huuraanbod van betaalbare segmenten naar de vrije sector, waardoor middenhuurwoningen vrijwel onvindbaar zijn geworden.
- Vastgoed Belang pleit voor belastingverlichting in box 3 als noodzakelijke maatregel om verdere afkalving van het huuraanbod te stoppen.
“Door alle regulering en fiscale maatregelen wordt het verhuren van woningen in het sociale en middensegment onmogelijk”, dat zegt Niek Verra, voorzitter van branchevereniging Vastgoed Belang in een reactie op de recent gepubliceerde Kadastercijfers en de gezamenlijke data van Pararius en Huurwoningen.nl.
Volgens Vastgoed Belang tonen de recent cijfers een zorgwekkende ontwikkeling: de verkoop van huurwoningen is hoger dan ooit sinds de metingen in 2015 begonnen.
Dit beeld is overigens niet volledig, aangezien het Kadaster alleen verhuurders met drie of meer woningen meerekent. De groep van ruim 300.000 kleine particuliere verhuurders, met één of twee woningen, blijft buiten beschouwing.
In een reactie tegenover Vastgoed Insider laat het Kadaster wel weten samen te werken met het CBS om de cijfers beter te krijgen. Men verwacht einde jaar pas goede data te hebben. De eerdere aanname over het percentage verhuurde tweede woningen bleek bij nader inzien waarschijnlijk niet te kloppen, daarom doet men opnieuw onderzoek.
Juist deze kleine verhuurders worden het hardst geraakt door de huidige belastingdruk in box 3.
Volgens Vastgoed Belang is het aannemelijk dat juist onder deze kleinere verhuurders de verkoopdruk het hoogst is, wat betekent dat het daadwerkelijke verlies aan huurwoningen nog groter is dan gerapporteerd.
Verschuiving naar vrije sector duwt middenhuur weg
De analyse van de cijfers laat volgens Vastgoed Belang zien dat er een duidelijke beweging plaatsvindt van het sociale en middensegment richting de vrije huursector.
De gemiddelde verkoopprijs van een woning die door een verhuurder werd verkocht, lag op € 380.000. Daartegenover staat een gemiddelde aankoopprijs van € 540.000 tot zelfs € 700.000 voor verhuurwoningen. Duidelijk is dat deze aankopen vrijwel uitsluitend in het duurdere segment plaatsvinden, waar minder regels gelden.
Die trend wordt ook bevestigd door de vandaag verschenen cijfers van Pararius en Huurwoningen.nl. In het eerste kwartaal van 2025 is het aanbod aan middenhuurwoningen met 12,7% gedaald ten opzichte van een jaar eerder. In steden als Rotterdam ligt het aantal reacties op een middenhuurwoning gemiddeld op 430, tegenover 58 reacties bij vrije sectorwoningen.
De middenhuur is feitelijk onbereikbaar geworden voor grote groepen woningzoekenden, ziet Verra.
Structurele uitverkoop bedreigt de balans op de woningmarkt
De structurele uitverkoop van huurwoningen heeft volgens Vastgoed Belang verregaande gevolgen. Indien de huidige trend aanhoudt, zullen er eind 2027 ruim 300.000 huurwoningen minder beschikbaar zijn. Met name universiteitssteden worden zwaar getroffen, waar particuliere investeerders drie keer zoveel verkochten als ze gemiddeld tussen 2016 en 2020 deden.
Hoewel het Kadaster opmerkt dat de totale huurvoorraad slechts licht afneemt, wordt dit effect grotendeels gecompenseerd door bedrijfsmatige investeerders die nieuwbouw realiseren.
Tegelijkertijd verandert de samenstelling van het aanbod: kleinere, goedkopere woningen verdwijnen ten gunste van kleinere nieuwbouwwoningen, vaak met hogere huurprijzen.
Fiscale verlichting als onmisbare ingreep
Vastgoed Belang deelt de conclusie van het Kadaster dat de huidige golf van verkopen wordt aangewakkerd door een stapeling van regelgeving en fiscale druk.
De belangenvereniging ziet belastingverlaging in box 3 als cruciale voorwaarde om verdere ontwrichting van de huurmarkt te voorkomen. Daarnaast pleit zij voor een realistischere benadering van het middenhuursegment binnen de Wet betaalbare huur.