De Wet Betaalbare Huur lijkt een nobel initiatief: wie kan er nu tegen betaalbare huur zijn? Huurprijsregulering is echter een erg populistische maatregel, omdat het de focus legt op de korte termijn. De realiteit is dat deze wet zonder meer nadelige gevolgen heeft voor de woningmarkt. Beleggers trekken zich terug door de lage rendementen, wat resulteert in een slinkend aanbod, terwijl de vraag verder stijgt.
Vraag en aanbod
Het is simpelweg de wet van vraag en aanbod die hier het werk doet. Die stamt al uit de 18e eeuw: daalt de prijs, dan stijgt de vraag en daalt het aanbod tot er evenwicht (marktequilibrium) ontstaat.
Huurprijsregulering verergert dus de huurwoningencrisis, tenzij de overheid zelf de aanbodzijde wil stimuleren. Bijvoorbeeld middels subsidies of zelf actief worden als projectontwikkelaar.
De Wet Betaalbare Huur heeft slechts de prijs gereguleerd, zonder zelf aan meer aanbod te gaan werken. Voor de effecten van de wet is al ruimschoots gewaarschuwd. Tevens zijn er voldoende signalen dat waarschuwingen bewaarheid worden.
Het hele verhaal
Het wordt tijd dat men het hele en eerlijke verhaal vertelt. ‘Elk voordeel heb zijn nadeel’. Dat geldt dus ook voor huurprijsregulering. Straffeloos één variabele in de formule aanpassen werkt uiteraard niet. Als men echt wat op wil lossen, moet men kijken naar de aanbodzijde. Daar stokt het. De overheid heeft hier zelf de beste kaarten in handen. ‘Overregulering en bureaucratie verstikken de woningmarkt’, schreef Arno Visser hier al eerder over.
Wat dan wel?
Op basis van het hele verhaal kun je eenvoudig de opties uitwerken en uitstippelen. Of je kiest voor méér ruimte voor de markt: dereguleren zodat er snel winstgevend bijgebouwd en verhuurd kan worden. Of je kiest voor de overheid: reguleren en zelf middelen en capaciteit vrijmaken om aanbod te creëren.
Er zijn dus twee manieren om structureel betaalbare huur te realiseren.
- De eerste manier is om het woningaanbod te vergroten. Dit vereist echter deregulering, wat betekent dat de markt meer ruimte moet krijgen om woningbouw te stimuleren. Dit ligt kennelijk politiek erg lastig, want het vereist kritisch naar het eigen beleid en falen hiervan te kijken. Desondanks is dit de meest efficiënte manier om vraag in balans te brengen met aanbod.
- Een tweede manier is door grootschalige overheidsinvesteringen. De overheid zou zelf huurwoningen kunnen bouwen, maar om dit te bekostigen, zouden de belastingen fors omhoog moeten. Ook dit is geen populaire maatregel, omdat het mensen direct financieel raakt.
Het dilemma is duidelijk: populistisch beleid lijkt aantrekkelijk, maar lost de fundamentele problemen van de woningmarkt niet op. Bij elk nobel streven hoort de keerzijde ook benoemd te worden (dus of genoegen nemen met minder aanbod of hogere belastingen).
Onafhankelijke partijen zoals de DNB, IMF, OECD en experts zoals Peter Boelhouwer en Johan Conijn hebben hier al eerder gewaarschuwd. We brengen graag dit artikel nog even in herinnering.
Scenario’s CPB
Het CPB heeft de overheid opgeroepen om duidelijke keuzes te maken met betrekking tot de woningmarkt, waarbij ze aangeven dat structurele oplossingen, zoals het verhogen van het woningaanbod, essentieel zijn. Hier geven ze duidelijk aan de twee alternatieven beiden voor- én nadelen hebben. Het eerlijke verhaal.
Hoe de politiek rolt
Het is kenmerkend voor de hedendaagse politiek dat selectief met dit soort informatie wordt omgegaan. Zo heeft Merlin Welzijn van NSC alleen de voordelen van overheidsregulering aangehaald in een LinkedIn-post, zonder de nadelen te benoemen. Dat is niet het eerlijke en hele verhaal. Het is een politieke keuze met bijbehorende nadelige gevolgen (minder woningbouw).
Dit geldt ook voor belangenorganisaties die zogenaamd (!) op moeten komen voor de huurder, zoals de Woonbond. Deze heeft in haar nobele plannen voor meer regulering en overheid geen concrete financiële onderbouwing gegeven, wat hun haalbaarheid in twijfel trekt. Wij vermoeden dat dit een bewuste keuze is, omdat men dan met de billen bloot moet en aan moet geven dat hier héél veel geld voor nodig is.
En nu?
Kort en goed: in plaats van symptoombestrijding moeten er structurele oplossingen komen. Die de kern van het probleem (disbalans tussen vraag en aanbod) aanpakt. Alleen door het creëren van meer aanbod óf door forse overheidsinvesteringen kan de huurmarkt op lange termijn stabiliseren. De markt is er klaar om aanbod erbij te produceren. Nu de overheid nog.
Tot men eerlijk durft te bekennen dat men keuze moet maken blijft de druk op woningmarkt en met name de huurmarkt onverminderd groeien. Een situatie die de overheid (en laten we eerlijk zijn: het electoraat) zélf heeft gecreëerd.
