- Een herzien concept van de ‘Wet werkelijk rendement box 3’ is begin dit jaar bekend gemaakt, na feedback uit een internetconsultatie, met belangrijke implicaties voor vastgoedbeleggers.
- De voorgestelde wijzigingen omvatten een vermogenswinstbelasting op onroerende zaken en striktere regels voor de aftrek van kosten en waardering van vastgoed.
- Hoewel de streefdatum voor invoering 1 januari 2027 is, blijft het onzeker of dit haalbaar is, wat verdere onzekerheid voor beleggers creëert.
Begin 2024 zijn details vrijgegeven over de aangepaste plannen voor het nieuwe box 3-stelsel, gericht op het belasten van werkelijk rendement.
Deze veranderingen, nog onderhevig aan politieke besluitvorming, zouden een aanzienlijke impact kunnen hebben op vastgoedbeleggers, die zich moeten voorbereiden op een nieuwe manier van belastingheffing op hun investeringen.
Welke veranderingen komen er nu in box 3 voor vastgoedbeleggers?
We zetten het hieronder nog even op een rijtje. Let wel: het is na recent uitstel nog maar de vraag wanneer nieuwe weetgeving effectief kan worden. Daarnaast kan een nieuwe regering ook nog een omslag maken. Dan beginnen we weer van voor af aan.
1. Vermogenswinstbelasting
De meest opvallende wijziging voor vastgoedbeleggers is de invoering van een vermogenswinstbelasting op onroerende zaken. Dit betekent dat waardestijgingen pas belast worden bij de verkoop van het vastgoed of bij andere ‘fictieve vervreemdingen’ zoals overlijden. Deze benadering kan zorgen voor significante fiscale implicaties bij lange-termijn vastgoedbezit.
2. Bijzondere Regels voor Vastgoed
Specifieke regels worden voorgesteld voor de behandeling van vastgoed. Op- en afwaarderingen en het vormen van voorzieningen zijn uitgesloten, wat de flexibiliteit van vastgoedbeleggers kan beperken. Ook wordt het gebruik van de herinvesteringsreserve (HIR) uitgesloten voor transacties binnen box 3, wat de herstructurering van portefeuilles bemoeilijkt.
3. Behandeling van Direct Rendement
Het directe rendement, oftewel de nettohuurinkomsten na aftrek van kosten, wordt jaarlijks belast. Dit omvat een strikte afscheiding van aftrekbare kosten, waarbij alleen uitgaven die direct verband houden met het verwerven of behouden van de huurinkomsten aftrekbaar zijn.
4. Toepassing van het Zakelijkheidsbeginsel
Het zakelijkheidsbeginsel zal streng worden toegepast, waarbij transacties binnen familieverbanden of tussen gelieerde partijen worden gecorrigeerd naar marktconforme voorwaarden. Dit heeft mogelijk invloed op hoe vastgoedtransacties binnen families en tussen eigen bedrijfsentiteiten worden gestructureerd.
5. Administratieplicht
Er wordt een uitgebreide administratieplicht voorgesteld, wat betekent dat vastgoedbeleggers gedetailleerde administratie moeten bijhouden en deze tot minimaal drie jaar na het indienen van de belastingaangifte moeten bewaren.
Wat zijn nu de vooruitzichten?
De voorgestelde veranderingen in box 3 brengen aanzienlijke wijzigingen met zich mee voor de belastingheffing op vastgoedbeleggingen.
De onzekerheid over de invoeringsdatum en de definitieve vorm van de wetgeving zorgt voor onzekerheid binnen de sector. Er heerst grote onzekerheid over de implementatie van de nieuwe belastingwet, waarbij de kans op invoering voor 2027 als minimaal wordt beschouwd gezien de huidige juridische en operationele uitdagingen.
Vastgoedbeleggers doen er goed aan om hun financiële planning en strategieën te heroverwegen en waar nodig aan te passen aan de nieuwe fiscale realiteit.