- De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een opslagpercentage bovenop de cpi-indexering niet als oneerlijk beding kan worden aangemerkt.
- Verhuurders behouden het recht om huurprijzen jaarlijks aan te passen, wat hen beschermt tegen kostenstijgingen boven inflatie.
- Voor huurders blijven de financiële gevolgen voorzienbaar en binnen redelijke grenzen, mits de opslag maximaal 3% bedraagt.
Het gebruik van opslagpercentages bij huurprijsverhogingen is al lange tijd een standaardpraktijk, vaak opgenomen in modelhuurovereenkomsten zoals die van de ROZ. Een opslagpercentage komt bovenop de reguliere jaarlijkse indexering op basis van de consumentenprijsindex (cpi) en varieert doorgaans tussen 1% en 5%.
De afgelopen jaren is deze praktijk onder vuur komen te liggen. Meerdere kantonrechters oordeelden dat dergelijke opslagbedingen mogelijk in strijd waren met de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.
Een dergelijk oordeel zou verstrekkende gevolgen hebben: huurprijsverhogingen uit het verleden zouden ongeldig kunnen worden verklaard, en verhuurders zouden vastzitten aan de aanvangshuurprijs voor de gehele duur van de huurovereenkomst.
Nadat kort geleden andere kantonrechters al tot een ander oordeel kwamen zegt nu ook de Hoge Raad dat opslagpercentages op zichzelf niet oneerlijk zijn. Dit schrijft huurrechtadvocaat Claudia van Meurs-Janssens voor ActLegal.
Hoge Raad: opslagpercentage gerechtvaardigd
De Hoge Raad heeft nu duidelijkheid gegeven en geoordeeld dat opslagpercentages op niet oneerlijk zijn. Dit oordeel is gebaseerd op de volgende overwegingen:
- Gerechtvaardigd belang van verhuurders: Een huurovereenkomst voor woonruimte is doorgaans langdurig. Verhuurders hebben daarom een legitiem belang om huurprijzen jaarlijks te kunnen aanpassen, niet alleen om inflatie te compenseren, maar ook om kostenstijgingen boven inflatie op te vangen en de huurprijs in lijn te houden met de waardeontwikkeling van de woning.
- Voorspelbaarheid voor huurders: Hoewel huurders niet precies kunnen weten hoe een verhuurder het opslagbeding zal toepassen, zijn de financiële gevolgen van een opslagpercentage van maximaal 3% voor hen voorzienbaar. De frequentie en het maximale percentage van de verhoging staan immers vast, wat de risico’s voor huurders binnen acceptabele grenzen houdt.
- Nederlandse wetgeving ondersteunt indexering: In de vrije huursector zijn jaarlijkse huurprijsverhogingen wettelijk toegestaan. De Wet maximering huurprijsverhogingen en de Wet betaalbare huur geven hiervoor duidelijke richtlijnen, inclusief maxima voor opslagpercentages bovenop de cpi.
Praktische implicaties voor verhuurders en huurders
Het oordeel van de Hoge Raad is een belangrijke uitkomst voor verhuurders, omdat:
- Massaclaims worden voorkomen: Verhuurders hoeven niet te vrezen dat huurders opslagpercentages met terugwerkende kracht kunnen aanvechten.
- Langdurige contracten werkbaar blijven: Bij overeenkomsten voor onbepaalde tijd is het cruciaal dat verhuurders huurprijzen kunnen aanpassen aan stijgende kosten en marktontwikkelingen.
Voor huurders blijft de bescherming intact, omdat opslagpercentages binnen redelijke grenzen vallen en wettelijk gereguleerd zijn.
Met dit oordeel van de Hoge Raad is er duidelijkheid gekomen over de rechtmatigheid van opslagpercentages bovenop de jaarlijkse huurindexering. Dit zorgt voor balans tussen de belangen van verhuurders, die hun kosten en risico’s moeten beheersen, en die van huurders, die gebaat zijn bij voorspelbare en redelijke huurverhogingen. Mits binnen de grens van 3% toegepast, blijft een opslagbeding een werkbaar en rechtvaardig onderdeel van huurovereenkomsten in de vrije sector.