- In steeds meer Amerikaanse steden dalen de huizenprijzen, vooral in de Sun Belt en regio’s met hoge nieuwbouwvoorraden.
- Hogere hypotheekrentes en afgenomen vraag leiden tot prijsstagnatie of daling in ruim 30% van de grote steden.
- Voor Nederland biedt dit een waarschuwing: een kentering kan ook hier ontstaan als betaalbaarheid verder onder druk komt.
De Amerikaanse huizenmarkt beleeft een opvallend omslagpunt. Waar de woningprijzen jarenlang bleven stijgen, is de dynamiek inmiddels volledig gekeerd. Uit de meest recente cijfers van onder meer S&P CoreLogic Case-Shiller en Zillow blijkt dat de prijsstijgingen vrijwel stilgevallen zijn – of zelfs zijn omgeslagen in dalingen. Dat lezen we bij CNBC.
In april bedroeg de gemiddelde prijsstijging in de VS nog slechts 2,7% ten opzichte van een jaar eerder. Dat is fors lager dan de 3,4% in maart en de kleinste plus in bijna twee jaar. Volgens actuelere data zijn de prijzen inmiddels zelfs zo goed als vlak of licht negatief.
Regionale verschillen: van groei naar krimp
Niet alle regio’s zijn in gelijke mate getroffen, blijkt uit cijfers bij Resiclub. De klassieke groeigebieden in het zuiden en westen van de VS, zoals Texas, Arizona en Florida, zien nu juist de grootste dalingen. Zo daalde de huizenprijs in Austin het afgelopen jaar met 5,5%, in Tampa met 5,4% en in Dallas met 3,4%.
Deze gebieden profiteerden tijdens de pandemie sterk van een toestroom van nieuwe inwoners en forse prijsstijgingen, maar worden nu geconfronteerd met een realiteit waarin lokale inkomens het prijsniveau niet langer kunnen dragen. Ook het ruime aanbod aan nieuwbouwwoningen in deze regio’s zet de prijzen extra onder druk.
Daartegenover staan markten in het noordoosten en middenwesten, zoals New York (+7,9%), Chicago (+6%) en Detroit (+5,5%), waar de vraag robuuster bleef en het aanbod krapper is.
Hypotheekrente: grootste rem op de vraag
Een belangrijke oorzaak voor de afkoeling in de VS ligt in de hypotheekrente. Die steeg in april boven de 7% en blijft sindsdien net onder dat niveau hangen.
Hierdoor zijn maandlasten voor veel kopers onbetaalbaar geworden, vooral voor starters, die historisch goed zijn voor 40% van de markt, maar nu nog slechts 30% van alle aankopen uitmaken.
Ondanks dat het aanbod licht is toegenomen, is het nog altijd kleiner dan voor de pandemie. De bestaande huiseigenaren houden vast aan hun lage rentes van onder de 4% en zijn terughoudend met verkopen. Volgens Redfin verkoopt slechts 6% van de huizenbezitters met verlies, wat erop wijst dat er vooralsnog geen massale paniekverkoop aanstaande is.
Wat betekent dit voor Nederland?
De Amerikaanse situatie laat zien hoe kwetsbaar een oververhitte woningmarkt is voor schokken in de betaalbaarheid. Ook in Nederland is de hypotheekrente de afgelopen tijd opgelopen, zij het minder extreem, en staan koopstarters onder druk. De Amerikaanse trend kan daarom dienen als waarschuwing.
Een ander leerpunt is de rol van de nieuwbouwvoorraad. In de VS zorgt een relatief groot aanbod van nieuwe woningen nu voor concurrentie op prijs en kortingen van projectontwikkelaars.
Nederland heeft juist een historisch lage nieuwbouwproductie, wat hier vooralsnog een stevige bodem onder de prijzen legt. Toch blijft het risico aanwezig dat bij een verdere stijging van de hypotheekrente en een afkoelende economie ook de Nederlandse markt prijsdruk gaat voelen.