- De nieuwe huurwet dwingt vooral woningen op gewilde locaties en van mindere kwaliteit tot forse huurverlaging.
- Hierdoor dreigt een uitstroom van huurwoningen, met dalende investeringen en toenemende schaarste tot gevolg.
- Lagere inkomensgroepen lopen het grootste risico op verdringing, vooral in stedelijke gebieden met hoge woningdruk.
Hoewel de huurprijzen in steden als Amsterdam hoog zijn, realiseren verhuurders daar juist de laagste rendementen. Dit werpt een ander licht op het effect van huurregulering.
Waar het woningwaarderingsstelsel (WWS) in de corporatiesector redelijk functioneert dankzij gerichte toewijzing, blijkt het in de private huursector minder passend en mogelijk zelfs contraproductief, zo blijkt uit onderzoek door onderzoekers van het Instituut voor Publieke Economie.
De nieuwe huurwet raakt met name woningen van mindere kwaliteit en woningen op gewilde locaties. Precies deze categorieën dreigen uit de markt te verdwijnen, doordat verhuurders te maken krijgen met lagere rendementen.
Dat maakt investeringen in dit segment minder aantrekkelijk, waardoor het risico op verkoop van huurwoningen toeneemt. Vooral particuliere beleggers met kleinere portefeuilles, die relatief vaak investeren in kwalitatief mindere woningen, voelen de impact.
Een opvallende uitkomst is dat huurwoningen op dure locaties relatief lage huurrendementen kennen. Hoewel de huren daar hoger zijn, ligt de koopprijs vaak nog hoger. Het gevolg: deze woningen zijn relatief aantrekkelijk om te huren en moeilijk bereikbaar om te kopen.
Worden deze woningen verkocht, dan verdwijnen ze uit het huursegment en komen ze in handen van kopers met hogere inkomens.
Grote verschillen tussen markt- en WWS-huur
Uit het onderzoek blijkt dat het verschil tussen markthuren en gereguleerde huren (volgens het woningwaarderingsstelsel, WWS) aanzienlijk is, zo lezen we in het policy paper naar aanleiding van het onderzoek.
In ruim 75% van de gevallen ligt de markthuur boven de WWS-huur. Gemiddeld is het verschil circa 20%, maar uitschieters naar boven – tot 50% – komen regelmatig voor.
De verschillen zijn het grootst bij private sociale huurwoningen en woningen op populaire locaties, zoals Amsterdam en Utrecht. Daar is de markthuur vaak tientallen procenten hoger dan wat volgens het WWS is toegestaan. Tegelijkertijd wijkt ook de waardering van fysieke woningkenmerken – zoals energielabel, type woning en bouwjaar – af van hoe huurders en verhuurders deze kenmerken daadwerkelijk waarderen.
Effect op huurders: verdringing en schaarste
Voor veel huurders – met name middeninkomens – betekent de regulering een verslechtering van hun woonopties. Huurwoningen op gewilde locaties verdwijnen deels van de markt, terwijl sociale huur vaak onbereikbaar blijft door lange wachtlijsten.
Kopen is in deze gebieden voor veel huurders geen optie, vanwege de hoge koopprijzen in verhouding tot hun inkomen.
Daarmee dreigt een verdringing van lagere en middeninkomens uit stedelijke centra. Zij zullen moeten uitwijken naar minder populaire locaties, waar mogelijk de huurprijzen stijgen door toenemende vraag. Ook kan het woonruimtegebruik veranderen: koopwoningen worden doorgaans minder intensief bewoond dan huurwoningen, wat het woningtekort verder kan verergeren.
Inzichten voor verhuurders
Voor verhuurders is het essentieel om inzicht te krijgen in de WWS-waardering van hun portefeuille. Woningen met minder dan 187 punten, zeker op gewilde locaties of van matige kwaliteit, lopen verhoogd risico op rendementsdruk.
Dat vraagt om strategische keuzes: herinvesteren, verduurzamen, of verkopen?
Vooral in gemeenten waar de verhouding tussen WWS-huur en markthuur het scheefst is, zal deze afweging steeds vaker gemaakt moeten worden.