- Het aandeel van internationale beleggers in de Nederlandse woningmarkt is de afgelopen jaren sterk gedaald van 34% naar 6%.
- Vooral nieuwbouwprojecten hebben te lijden onder het wegvallen van buitenlandse investeringen, die juist cruciaal zijn voor grote ontwikkelingen.
- Fiscale maatregelen en stijgende rentetarieven maken de Nederlandse markt minder aantrekkelijk voor internationale beleggers.
Internationale woningbeleggers speelden een cruciale rol op de Nederlandse woningmarkt, maar de afgelopen jaren is hun aandeel drastisch afgenomen. Dat blijkt uit een recent onderzoek van woningmarkt dienstverlener Capital Value.
Waar hun aandeel vier jaar geleden nog 34% van het totale transactievolume bedroeg, is dat nu gezakt naar slechts 6%. Deze terugval is een grote klap voor de investeringen, met name in nieuwbouwprojecten.
Vooral internationale beleggers hebben in het verleden bewezen een grotere capaciteit te hebben om te investeren in nieuwbouwwoningen dan hun Nederlandse collega’s, wat hen een belangrijke schakel maakt in de woningproductie.
De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) roept de politiek nu op weer voor een aantrekkelijker investeringsklimaat te zorgen. Opvallend; gemeenten gaan nu zelf op zoek in het buitenland, waar er eerder veel kritiek was op voormalig minister Stef Blok (VVD) vanwege zijn buitenland-tour.
“Om binnen- en buitenslands institutioneel kapitaal aan te trekken moet Nederland fiscaal concurrerend zijn en een stabiel investeringsklimaat en -beleid hebben”, schrijft IVBN.
Internationale kapitaalstroom nodig voor nieuwbouw
In de afgelopen tien jaar is de betrokkenheid van internationale investeerders bij nieuwbouw sterk toegenomen. Zij investeerden gemiddeld zo’n 900 miljoen euro per jaar in nieuwgebouwde huurwoningen en hun aandeel in de totale nieuwbouwinvesteringen was gemiddeld 24% over de laatste zes jaar.
Deze opwaartse trend werd echter verstoord door de oorlog in Oekraïne en de stijging van de rentetarieven.
Uit het onderzoek van Capital Value blijkt dat 85% van de internationale beleggers nog steeds geïnteresseerd is in ontwikkelingsmogelijkheden of turn-key projecten. Toch blijft het binnenhalen van internationaal kapitaal van groot belang voor het realiseren van grotere ontwikkelingen.
Behoefte aan grotere projecten
Internationale beleggers onderscheiden zich niet alleen door de omvang van hun investeringen, maar ook door hun voorkeur voor grotere projecten. Waar Nederlandse pensioenfondsen meestal transacties doen met een gemiddelde waarde van 20,7 miljoen euro, kiezen internationale beleggers voor projecten van gemiddeld 40,4 miljoen. In 2022 bereikte de gemiddelde transactie van internationale beleggers zelfs een piek van 64 miljoen euro.
Hoewel er verwachtingen zijn dat Nederlandse pensioenfondsen zich in de toekomst meer zullen richten op grotere projecten, blijft aanvullend kapitaal nodig om de ambities op de Nederlandse woningmarkt te realiseren.
Een groot deel van de internationale beleggers heeft bovendien interesse in nichemarkten zoals studentenhuisvesting en zorgwoningen, segmenten waar zij in andere landen al waardevolle ervaring mee hebben opgedaan.
Druk op de fiscale maatregelen
Om de woningproductiedoelen in Nederland te halen, is een nauwe samenwerking tussen Nederlandse en internationale investeerders essentieel. Het fiscale beleid vormt hierbij echter een obstakel.
Maatregelen zoals de earningsstrippingmaatregel en de verhoging van de overdrachtsbelasting maken de Nederlandse markt minder aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders. Dit geldt vooral omdat internationale beleggers eenvoudig kunnen kiezen voor markten met gunstiger fiscale voorwaarden.
De stijgende rentetarieven en toegenomen fiscale druk hebben bijgedragen aan de huidige daling van buitenlandse investeringen. Het is daarom van belang om het fiscale regime kritisch te beoordelen en waar mogelijk te herzien. Dit kan de concurrentiepositie van Nederland verbeteren en internationale investeringen nieuw leven inblazen.
Internationale beleggers spelen een onmisbare rol in de Nederlandse woningmarkt, vooral als het gaat om grote nieuwbouwprojecten.
IVBN ziet dan ook graag 4 veranderingen;
- Verlaging van de overdrachtsbelasting naar 6% in 2025
- Verruiming van de renteaftrekbeperking
- Een goed fiscaal (REIT) regime voor vastgoedinvesteringen
- Een gelijke slagkracht voor partijen en een stabiel beleid
Volgens Thijs Konijnendijk, Head of Research bij Capital Value, moet Nederland dringend actie ondernemen: “Door nieuwe regelgeving en de stijgende rente zijn internationale beleggers andere mogelijkheden gaan verkennen”.
“Nu de rente zich geleidelijk stabiliseert, kan een herziening van fiscale maatregelen de investeringsmarkt in Nederland weer aantrekkelijk maken.”