- Een nieuwe verkoopconstructie maakt studenten mede-eigenaar van panden
- Gemeenten en belangenverenigingen luiden de noodklok
- De hypotheekmogelijkheden zijn beperkt, maar de vraag blijft bestaan
In de Utrechtse vastgoedmarkt is een opvallende ontwikkeling gaande: studentenpanden worden niet langer uitsluitend verhuurd, maar ook verkocht aan meerdere particuliere kopers zonder dat daarvoor een splitsingsvergunning wordt aangevraagd.
Dit gebeurt onder meer via het platform StudentenkamerKopen.nl, dat inmiddels tien panden op deze manier heeft verkocht. Initiatiefnemer Rik Gijtenbeek wil het zogeheten ‘Smart Living’-concept nu landelijk uitrollen, daarover schrijft BNR.
De formule is eenvoudig, maar vernieuwend. In plaats van panden formeel te splitsen in zelfstandige wooneenheden, worden studentenhuizen in hun geheel verkocht aan een groep kopers. Die worden gezamenlijk eigenaar, meestal studenten zelf met financiële steun van hun ouders. Per persoon betaalt men een bedrag tussen de honderdduizend en tweehonderdduizend euro voor een aandeel in het pand.
Volgens Niek Verra, interim-voorzitter van Vastgoed Belang, staan veel studentenkamers nu leeg door de opeenstapeling van maatregelen.
Voordelen voor verkoper, beperkingen voor koper
Voor verkopers biedt deze constructie de mogelijkheid om hun pand voor een hogere totale prijs te verkopen dan wanneer het in zijn geheel aan één koper wordt overgedragen.
Voor kopers zitten er echter haken en ogen aan het model. Hypotheken zijn moeilijk tot niet verkrijgbaar voor deze gedeelde eigendomsvorm, waardoor alleen kopers met directe financiële middelen kunnen instappen. In de praktijk betekent dit dat het vooral ouders zijn die investeren in het aandeel van hun studerende kinderen.
De keerzijde van het model is ook dat het de druk op de toch al krappe huurmarkt voor studenten vergroot. De panden die verkocht worden via deze route zijn vaak voormalige huurwoningen.
“Bestuursrechtelijk is voor deze constructie geen vergunning nodig, zo lang er maar geen sprake is van bouwkundig splitsen, ook wel woningvorming genoemd. Het moet dus één zelfstandige woning blijven”, waarschuwt Nicky Loekemeijer, huurrecht advocaat bij Köster Advocaten.
Gemeenten, waaronder Utrecht, maken zich zorgen over deze trend. Hoewel gezamenlijk vastgoed kopen op zichzelf niet verboden is, onderzoeken lokale overheden of de constructie in strijd is met regelgeving omtrent splitsing.
Voor de nieuwe eigenaren is de situatie natuurlijk ook bijzonder. “Uiteraard is het wel noodzakelijk dat de eigenaren de onderlinge afspraken goed laten vastleggen, denk bijvoorbeeld aan hoe men om gaat met een faillissement van één van de eigenaren”, schrijft Loekemeijer.
Impact op beleggersmarkt voor vastgoed
Voor vastgoedbeleggers levert de trend een dilemma op. Enerzijds biedt het model een uitweg in een markt waar verhuur aan steeds meer regels is gebonden. Anderzijds zet de publieke en politieke weerstand druk op deze constructies.
Daarbij komt dat sommige beleggers panden bewust leeg laten lopen om ze geschikt te maken voor verkoop aan studenten, wat op korte termijn de huuropbrengsten drukt.
Bovendien is het de vraag of het model op grotere schaal navolging zal krijgen. In andere studentensteden is de formule nog nauwelijks toegepast. Mogelijk houden steden de vinger aan de pols of ontbreekt daar de kritische massa van kopers met voldoende middelen.