- De rente voor vastgoedbeleggers en eigen woningbezitters is in essentie een opslag bovenop de IRS (Interest Rate Swap), die dient als de inkoopprijs van geld voor leningen met vaste looptijden zoals 5 of 10 jaar.
- Bij een keuze voor variabele rente betalen beleggers de Euribor (interbancaire tarief voor korte termijn of variabele rente) plus een vergelijkbare opslag als bij vaste rente.
- De huidige situatie toont een ‘inverted yield curve’, waarbij de lange rente (zoals bepaald door de IRS) lager ligt dan de korte rente (zoals de Euribor).
- Lees ook: De lange rente ligt nu lager dan de korte – is dit het moment om te herfinancieren?
De rente die betaald wordt door vastgoedbeleggers (en ook voor een eigen woning) kan worden gezien als een bepaald percentage aan toeslag bovenop de Interest Rate Swap (IRS, de kapitaalmarktrente). De IRS staat voor de kosten van het lenen van geld, oftewel de inkoopprijs van geld, en de rente die daarop volgt.
Een financier, bijvoorbeeld, kan kiezen om te lenen tegen de IRS5 (wat duidt op een rente die voor 5 jaar vaststaat; er bestaat ook zoiets als IRS10 voor 10 jaar vast). Bovenop deze basisrente komt nog een extra percentage dat bestaat uit een toeslag voor risico, kosten en winst, en dit is het bedrag dat de belegger uiteindelijk betaalt.
Dus, wanneer je kiest voor een vaste rente voor een bepaalde periode, betaal je de IRS5 of IRS10 plus een opslag.
Kies je daarentegen voor een variabele rente, dan betaal je de Euribor (dit is de inkoopprijs voor korte termijn of variabele rente, ofwel het interbancaire tarief) plus een opslag. Deze opslag verschilt overigens niet veel tussen Euribor en vaste rente, in ieder geval niet voldoende om uit te maken voor dit voorbeeld.
Het is belangrijk om te beseffen dat de Euribor grotendeels wordt bepaald door de ECB, terwijl de IRS door de markt wordt bepaald. De markt houdt hierbij rekening met de verwachte toekomstige ontwikkelingen van de Euribor, die op zijn beurt weer wordt beïnvloed door inflatie (en de economie, die deels de inflatie bepaalt).
De lange rente ligt nu lager dan de korte rente
Nu de inflatie onder controle lijkt en de economie vertraagt, anticipeert de markt op een mogelijke renteverlaging door de ECB in de toekomst. Daarom zien we dat de IRS recentelijk is gedaald, en nu zelfs lager ligt dan de huidige korte rente.
Dit maakt dat het nu allicht tijd is om te kijken naar herfinanciering, zo zagen we in een aanalyse van de markt.
Deze situatie staat ook bekend als de ‘inverted yield curve’. Normaliter is de lange rente altijd hoger dan de korte, omdat lange rente staat voor zekerheid, en zekerheid heeft een prijs (net als bij een verzekering). Er wordt een premie betaald om risico af te dekken. Echter, in de huidige situatie is de lange rente lager dan de korte, zoals de grafieken in dit artikel laten zien.
Uit deze tabel bij Domivest valt ook af te lezen dat het verschil tussen de lange en korte rente nu zo’n 1,5 procent is.
Dit wordt vaak gezien als een voorteken van een recessie, omdat in een vertragende economie de inflatie daalt (er is meer aanbod dan vraag) en de ECB de rente verlaagt om vraag en inflatie te stimuleren.
Het is essentieel om te begrijpen dat de korte rente altijd met enige vertraging reageert, aangezien deze door beleidsmakers wordt vastgesteld. De IRS, die door de markt wordt bepaald, reageert direct. Dit is wat we nu zien, wat resulteert in deze ongewone rentestanden.
Een uitgmaakte zaak dus, om eens naar je rente te kijken? Niet per se: welke actie voor de belegger het verstandigst is – wel of niet herfinancieren – hangt altijd af van de persoonlijke situatie en de precieze financieringswensen.
