- Door hogere lonen kunnen huizenkopers meer lenen, wat de huizenprijzen stevig opstuwt.
- De waarde van woningportefeuilles stijgt mee met deze prijsontwikkeling, wat beleggersperspectieven verandert.
- Vooral buiten de grote steden zijn de prijsstijgingen het sterkst, mede door het tijdelijk extra aanbod uit uitponding van huurwoningen.
De huizenprijzen in Nederland blijven onverminderd stijgen. In de eerste vier maanden van 2025 lagen de prijzen ruim 10% hoger dan een jaar eerder.
Rabobank verwacht dat koopwoningen dit jaar gemiddeld 8,6% duurder worden, gevolgd door een verdere stijging van 6,6% in 2026. Belangrijkste aanjager is de loonontwikkeling: hogere lonen vergroten de leencapaciteit van huishoudens, wat directe invloed heeft op de biedprijzen.
De stijgende prijzen hebben ook gevolgen voor woningbeleggers. Woningportefeuilles winnen aan waarde, wat de totale vermogenspositie van investeerders versterkt. Dit kan op termijn leiden tot heroverwegingen in verkoopstrategieën en portefeuillebeheer.
Extra aanbod uit verhuurmarkt zorgt tijdelijk voor meer transacties
Een opvallend fenomeen dit jaar is het hoge aantal woningverkopen. Naar verwachting worden in 2025 circa 227.000 bestaande koopwoningen verkocht – fors meer dan de 206.000 van vorig jaar.
Deze opleving komt grotendeels voort uit het uitponden. Vooral in de grote steden leidde dit tot een piek in het aanbod, waardoor het aantal transacties fors toenam. Daarbij geldt wel dat het Kadaster niet het hele beeld kan geven.
Deze uitpondgolf lijkt wel zijn hoogtepunt te bereiken. Vanaf 2026, als tijdelijke huurcontracten grotendeels zijn verdwenen door nieuwe wetgeving, zal het aantal verkopen licht dalen naar een geschatte 223.000.
Tegelijkertijd verwachten analisten een afnemend woningaanbod, wat de markt verder kan verkrappen.
Dubbelmodaal inkomen steeds minder toereikend
Ondanks stijgende lonen blijft het voor veel huishoudens lastig om een woning te kopen. In grote delen van de Randstad is een woning met een dubbelmodaal inkomen al nauwelijks bereikbaar. In regio’s als Amsterdam, Amstelveen en de Utrechtse Heuvelrug is slechts een derde van de woningen financieel haalbaar voor dit inkomensniveau.
Voor huishoudens met een mediaan inkomen is de situatie nog nijpender: gemiddeld kunnen zij slechts één op de drie verkochte woningen financieren. In stedelijke regio’s zoals Groot-Amsterdam ligt dit zelfs onder de 10%. De kloof tussen inkomen en huizenprijzen groeit, wat de toegankelijkheid van de woningmarkt structureel onder druk zet.
Hoewel de landelijke trend duidelijk opwaarts is, blijven de drie grootste steden – Amsterdam, Rotterdam en Den Haag – achter. In Amsterdam daalden de prijzen zelfs licht ten opzichte van voorgaande kwartalen. Uitzondering is Utrecht, waar de prijzen juist onverminderd stijgen.
Sterke prijsstijgingen worden vooral waargenomen in Flevoland, delen van Groningen en Limburg, en de provincie Utrecht. In Delfzijl bijvoorbeeld lagen de prijzen begin dit jaar ruim 22% hoger dan in de vorige piek van 2022.
Woningbouw blijft achter bij de vraag
Op termijn dreigt de druk op de woningmarkt nog verder toe te nemen. De woningbouwvooruitzichten zijn weinig rooskleurig. Gemeenten verstrekken minder vergunningen, terwijl structurele problemen zoals netcongestie, stikstofbeperkingen en trage procedures blijven bestaan. De jaarlijkse productie blijft achter bij beleidsdoelen, waardoor er nauwelijks verlichting van de krapte op komst is.
Hoewel het beleid inzet op 100.000 nieuwe woningen per jaar, blijft de realisatie daar structureel onder. Dit maakt het onwaarschijnlijk dat extra woningaanbod op korte termijn voor prijsdruk zal zorgen. Daardoor blijven hogere lonen en extra financieringsmogelijkheden de dominante kracht achter de prijsstijgingen.