- ASR Verzekeringen spreekt zich duidelijk uit over de negatieve impact van het politieke huurbeleid, dat vindt Michiel Vrijman, managing director bij Heimstaden.
- Investeringen in Nederlandse middenhuurwoningen worden onrendabel door overregulering en fiscale druk.
- De woningbouwopgave staat onder druk door een giftige mix van huurregulering, hoge rente en stijgende bouwkosten, ziet Vrijman.
In een markt waar institutionele spelers vaak met meel in de mond spreken, kiest ASR Verzekeringen voor een open en transparante houding, dat vindt Michiel Vrijman, managing director bij woningbelegger Heimstaden.
ASR CEO Jos Baeten heeft publiekelijk aangegeven dat het huidige politieke huurbeleid aanzienlijke negatieve gevolgen heeft voor de investeringen in nieuwe huurwoningen. Door overregulering, een excessieve fiscale druk en hoge kapitaalslasten is het voor Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars onrendabel geworden om in nieuwe middenhuurwoningen te investeren.
Deze eerlijke boodschap, hoewel misschien ongebruikelijk, werpt een cruciaal licht op de uitdagingen waarmee de Nederlandse vastgoedmarkt te maken heeft, vindt Vrijman.
Maatschappelijke verantwoordelijkheid of economische realiteit?
Er wordt vanuit de linkse hoek vaak gesuggereerd dat pensioenfondsen en verzekeraars genoegen zouden moeten nemen met lagere of zelfs negatieve rendementen vanwege hun maatschappelijke verantwoordelijkheid, schrijft Vrijman op LinkedIn.
Deze suggestie neigt volgend hem ‘echter sterk naar een planeconomie’. Bovendien is het de vraag of “of Jan Modaal daadwerkelijk bereid is om pensioen in te leveren of hogere verzekeringspremies te accepteren.”
Vrijman noemt de Wet betaalbare huur een duidelijk voorbeeld van een politieke keuze. Maar de verwachte krimp van het middenhuur- en geliberaliseerde aanbod is een serieuze consequentie die al door vele deskundigen is aangekaart.
Het verkopen van huurwoningen lost het tekort op de woningmarkt niet op, stelt Vrijman; het vermindert echter wel het aanbod in de toch al krappe middenhuur- en vrije sector. Hij noemt dit een groot maatschappelijk probleem, vooral voor groepen zoals starters, zzp’ers, jonge gezinnen en essentiële beroepsgroepen zoals agenten, verplegers en leraren.
‘Een giftige cocktail’
De grootste uitdaging van dit decennium is het realiseren van een miljoen nieuwe woningen.
“Huurregulering, fiscaal klimaat, relatief hoge rente en oplopende bouwkosten vormen een giftige cocktail voor de bouwproductie. Een simpele wetmatigheid is dat de omzet (huur) moet meebewegen als kosten oplopen”, ziet Vrijman. Een geluid dat eerder ook al vanuit Bouwend Nederland klonk.
Omzetregulering is echter een politiek feit en de rente en wordt niet direct ambtelijk beïnvloed. Toch zijn er verschillende knoppen waar Den Haag wél aan kan draaien, denkt de Heimstaden-topman.
Denk daarbij aan fiscale maatregelen, het verlichten van betaalbaarheidseisen bij nieuwbouw, het versnellen van procedures, en het aanbieden van een nieuwbouwimpuls.
Voor de benodigde woningbouw zijn naar schatting 400 miljard euro aan Nederlands en buitenlands kapitaal nodig. Dit kapitaal kan beschikbaar komen, mits het juiste politieke klimaat wordt gecreëerd.
Met de aankomende kabinetsperiode is er een enorme kans én verantwoordelijkheid voor de Nederlandse regering om concrete maatregelen te nemen. De sector kijkt dan ook met spanning uit naar de plannen van minister Mona Keijzer, minister Eelco Heinen en staatssecretaris Folkert Idsinga om deze woningbouwopgave te realiseren.