- Door regulering is een woning in de middenhuur met een nieuw huurcontract in Amsterdam gemiddeld bijna 40% minder waard in verhuurde staat dan wanneer deze leeg wordt verkocht
- Ook in Rotterdam en Den Haag bedraagt het waardeverlies circa 30%, terwijl woningen in de vrije sector ‘slechts’ 15% in waarde verliezen bij verhuur
- De toename van het belang van WWS-punten zorgt voor een fors waardekloof tussen gereguleerde middenhuur en vrije sector.
Sinds de invoering van de Wet Betaalbare Huur is het waarderingsverschil tussen verhuurde en onverhuurde woningen in de middenhuur fors toegenomen.
Uit analyse van Stellax blijkt dat verhuurders in steden als Amsterdam, Rotterdam en Den Haag te maken krijgen met een scherpe waardedaling zodra zij hun woning opnieuw verhuren in het gereguleerde segment.
Stellax keek naar het verschil tussen de leegwaarderatio in de gereguleerde en vrije sector, maar op basis daarvan kunnen we ook zien wat het verschil is van de gereguleerde huur ten opzichte van de leegwaarde.
In Amsterdam loopt het verschil in sommige gevallen op tot bijna 40% per woning.
De oorzaak: de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) ligt fors onder de markthuur. Hierdoor vertaalt de lagere huuropbrengst zich direct in een lagere waarde in verhuurde staat.
Verscherpte waardedruk door WWS-punten
Waar het puntensysteem voorheen vooral bepalend was voor de toegestane huur, is het sinds de recente hervorming ook van directe invloed op de vermogenspositie van verhuurders. Woningen onder de grens van 187 WWS-punten – en dus gereguleerd – blijken systematisch lager gewaardeerd dan vergelijkbare woningen die net boven die grens vallen.
In Den Haag en Rotterdam ligt het verschil rond de 30%, en in de vrije sector zakt de waarde van een verhuurde woning gemiddeld met 15% ten opzichte van leegstand. Dat maakt het risico van ‘middenhuurverhuur’ in gereguleerde staat aanzienlijk groter.
Kapitaalvernietiging drijft uitpondgolf
De conclusie is helder: regulering van middenhuur leidt tot forse kapitaalvernietiging. Niet alleen kampen veel verhuurders met negatieve kasstromen, ook het onderliggende vastgoed verliest fors aan waarde.
Het gevolg is zichtbaar: verhuurders kiezen bij het vrijkomen van een woning steeds vaker voor verkoop in plaats van herverhuur. Deze trend ondermijnt het beschikbare middenhuursegment – een segment dat juist in de grote steden zo hard nodig is.