- De minister heeft schriftelijke vragen van de Eerste Kamer over de Wet Betaalbare Huur beantwoord.
- De Wet Betaalbare Huur zal grote veranderingen brengen voor zowel verhuurders als huurders.
- Er zijn zorgen geuit over de praktische uitvoerbaarheid en de impact op de huurmarkt.
De minister heeft de Eerste Kamer schriftelijk geantwoord op de vragen over de Wet Betaalbare Huur. De vragen kwamen na een eerste termijn waarin de Eerste Kamer meer dan 200 vragen stelde over het wetsvoorstel.
De antwoorden bieden inzicht in de praktische toepassing en de verwachte impact van de wet op zowel verhuurders als huurders. Hieronder zetten we een aantal punten voor je op een rijtje.
De minister erkent in ieder geval dat de wet ingrijpt in bestaande huurcontracten, maar stelt dat dit noodzakelijk is om de positie van huurders te versterken en de betaalbaarheid te waarborgen. Verhuurders vrezen echter voor financiële gevolgen en verminderde investeringsbereidheid.
Definities en juridische grondslag
Een belangrijk punt van discussie is de definitie van zelfstandige woonruimte en de juridische grondslag van het wetsvoorstel. De Raad van State heeft een positief advies gegeven over het Besluit Betaalbare Huur, maar heeft wel enkele opmerkingen gemaakt over de definitie van zelfstandige woonruimte en de juridische basis van het ontwerpbesluit. De minister heeft aangegeven dat de opmerkingen van de Raad van State zullen worden verwerkt in de definitieve versie van het besluit.
De Raad van State adviseert om de aanhef van het ontwerpbesluit aan te passen om beter aan te sluiten bij de relevante wetsartikelen en om de definitie van een ‘duurzaam gemeenschappelijk huishouden’ expliciet in de regeling zelf op te nemen in plaats van alleen in de toelichting. De minister heeft toegezegd deze aanpassingen door te voeren.
Praktische uitvoering
De minister benadrukt dat de Wet Betaalbare Huur geen overgangsrecht bevat voor woningen in het laagsegment en slechts een jaar overgangsrecht voor woningen in het middensegment. Dit betekent dat verhuurders onmiddellijk na de invoering van de wet een puntentelling moeten laten uitvoeren om de maximale huurprijs te bepalen. De minister erkent dat dit een uitdaging kan zijn voor verhuurders, vooral voor kleinere particuliere beleggers.
Er is ook kritiek geuit op de complexiteit en de administratieve lasten die de wet met zich meebrengt. Verhuurders zullen nauwkeurig moeten bijhouden of de huurprijs in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit kan vooral problematisch zijn voor verhuurders met meerdere panden, omdat elke woning afzonderlijk moet worden beoordeeld.
Impact op de huurmarkt
Er zijn zorgen geuit over de mogelijke ontwrichting van de huurwoningmarkt. De leden van de BBB-fractie hebben bijvoorbeeld gevraagd naar de praktische vertaalslag van de wet en hoe verhuurders hun schade kunnen beperken zonder een uitgebreid overgangsrecht. De minister heeft erkend dat de regulering directe gevolgen zal hebben voor bestaande huurcontracten, maar benadrukt dat de wet noodzakelijk is om betaalbare huurwoningen te waarborgen.
De minister heeft ook uitgelegd dat het wetsvoorstel geen inbreuk maakt op het legaliteitsbeginsel, omdat het ingrijpen in bestaande contractuele relaties alleen betrekking heeft op de toekomst en niet op het verleden. Dit betekent dat verhuurders geen reeds ontvangen huur hoeven terug te betalen, maar wel hun huurprijzen moeten aanpassen aan de nieuwe regelgeving.
Daarnaast heeft de minister aangegeven dat de huurprijs voor studentenkamers door de wet juist kan stijgen, omdat de WWSO-puntprijs met 25% wordt verhoogd. Dit zou betekenen dat de maximale huurprijs voor studentenkamers hoger wordt, wat voor verhuurders een reden kan zijn om hun woningen te verkopen.
Zorgen van de Eerste Kamer
De Eerste Kamer heeft ook zorgen geuit over de economische haalbaarheid van het wetsvoorstel. Verhuurders vrezen dat de strengere regulering van de huurprijzen zal leiden tot een vermindering van het aanbod van huurwoningen, omdat investeringen in nieuwbouw en onderhoud minder aantrekkelijk worden. De minister heeft echter betoogd dat de wet juist bedoeld is om de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren en dat dit op de lange termijn ook gunstig zal zijn voor de markt.
De leden van de Eerste Kamer hebben verder vragen gesteld over de gevolgen van de wet voor kleine particuliere verhuurders. Deze verhuurders kunnen financieel zwaar getroffen worden door de verplichte huurverlagingen en de bijkomende administratieve lasten. De minister heeft toegezegd dat er voldoende overgangsmaatregelen zullen zijn om deze verhuurders te ondersteunen, hoewel de details hiervan nog uitgewerkt moeten worden.
Overgangsrecht en handhaving
Er is veel discussie geweest over het overgangsrecht en de handhaving van de nieuwe regels. De minister heeft aangegeven dat er een jaar overgangsrecht zal zijn voor woningen in het middensegment die naar het laagsegment worden verplaatst. Dit geeft verhuurders enige tijd om hun administratie op orde te brengen en de nodige aanpassingen te doen.
Wat betreft de handhaving zal de gemeente een belangrijke rol spelen. Huurders kunnen klachten indienen bij de gemeente, die dan onderzoek zal doen en indien nodig handhavend zal optreden. De gemeente kan ook ambtshalve, op eigen initiatief, een onderzoek starten als er aanwijzingen zijn dat een verhuurder zich niet aan de regels houdt. Dit betekent dat gemeenten een actieve rol zullen spelen in het waarborgen van de naleving van de nieuwe huurprijsregels. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld een puntentelling uitvoeren om te bepalen of de huurprijs overeenkomt met de kwaliteit van de woning.
De minister benadrukt dat dit handhavingsmechanisme essentieel is om ervoor te zorgen dat de huurders daadwerkelijk profiteren van de huurverlagingen die de Wet Betaalbare Huur beoogt te realiseren. De gemeentes krijgen hiervoor extra middelen en bevoegdheden, maar dit brengt ook een verhoogde administratieve last met zich mee. Er is daarom ook kritiek geuit over de haalbaarheid en efficiëntie van deze handhaving, vooral in gemeenten waar al sprake is van beperkte capaciteit en middelen.
Legaliteitsbeginsel en eigendomsrecht
Een ander punt van zorg is de vermeende schending van het legaliteitsbeginsel en het eigendomsrecht. De BBB-fractie heeft bijvoorbeeld aangevoerd dat de wet contractbreuk afdwingt en daarmee het eigendomsrecht van verhuurders schendt. De minister heeft echter betoogd dat het ingrijpen in bestaande huurcontracten noodzakelijk is om de betaalbaarheid van huurwoningen te waarborgen en dat dit binnen de grenzen van het legaliteitsbeginsel valt.
De minister heeft verder uitgelegd dat de regulering proportioneel is en dat er een balans is tussen de belangen van huurders en verhuurders. Het overgangsrecht en de mogelijkheid voor verhuurders om hun woningen te verkopen of aan te passen aan de nieuwe regels zijn volgens de minister voldoende om de impact op verhuurders te mitigeren.
Economische haalbaarheid
De Eerste Kamer heeft ook zorgen geuit over de economische haalbaarheid van het wetsvoorstel. Verhuurders vrezen dat de strengere regulering van de huurprijzen zal leiden tot een vermindering van het aanbod van huurwoningen, omdat investeringen in nieuwbouw en onderhoud minder aantrekkelijk worden. De minister heeft echter betoogd dat de wet juist bedoeld is om de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren en dat dit op de lange termijn ook gunstig zal zijn voor de markt.
De leden van de Eerste Kamer hebben verder vragen gesteld over de gevolgen van de wet voor kleine particuliere verhuurders. Deze verhuurders kunnen financieel zwaar getroffen worden door de verplichte huurverlagingen en de bijkomende administratieve lasten. De minister heeft toegezegd dat er voldoende overgangsmaatregelen zullen zijn om deze verhuurders te ondersteunen, hoewel de details hiervan nog uitgewerkt moeten worden.
Niet zonder uitdagingen voor verhuurders
De antwoorden van de minister bieden duidelijkheid over de uitvoering en de impact van de Wet Betaalbare Huur. Hoewel er zorgen zijn over de praktische uitvoerbaarheid en de mogelijke negatieve gevolgen voor de huurwoningmarkt, blijft de minister overtuigd van de noodzaak van de wet.
De Wet Betaalbare Huur is bedoeld om de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren en de positie van huurders te versterken, maar dit gaat niet zonder uitdagingen voor verhuurders.