- Nederland kampt met een woningtekort van 400.000, dat kan oplopen tot 1 miljoen in 2030.
- Creatieve oplossingen zoals flexwoningen, transformaties en splitsen zijn essentieel om dit gat te dichten.
- Succes vereist een gezamenlijke inzet van overheid, woningcorporaties en beleggers, waarbij regelgeving, fiscale prikkels en financiële middelen gebalanceerd worden verdeeld.
Binnenkort vindt de woningtop plaats. Mona Keijzer gaat in gesprek met stakeholders om plannen te maken om het woningtekort te ledigen. De verwachtingen worden nu al getemperd.
Om de woningtop toch tot een succes te maken is onzes inziens een holistische, gestructureerde en pragmatische aanpak nodig. Die aanpak is eigenlijk gewoon het invullen van een aantal tabellen die de contouren bieden voor een actieplan.
Het begint allemaal met het vaststellen van het woningtekort. Dat zou nu circa 400.000 woningen bedragen en groeien naar 1m per eind 2030. Daarom moeten er t/m eind 2030 1m woningen gebouwd worden. Een behoorlijke opgave met nog maar zes jaar te gaan en een inzakkende bouw (zie artikelen eerder dit jaar en recent).
Daarom moet er creatief gekeken worden naar oplossingen. Nieuwbouw voor verhuur en koop, optoppen, splitsen, verkameren, flexwoningen, hospitaverhuur en transformatie. Elke oplossingsrichting kent een ander tijdspad, andere benodigde maatregelen, andere stakeholders, andere financieringsbronnen, etc.
Daarom bestaat de kern van ons raamwerk uit drie tabellen: Oplossingsrichtingen, opbrengst en realisatietermijn, Benodigde middelen en herkomst, en Benodigde maatregelen. Deze tabellen vormen een methodiek om de woonbehoeften in kaart te brengen, oplossingen te structureren en verantwoordelijkheid te verdelen. Belangrijk om te benadrukken: de tabellen zijn indicatief ingevuld. De methodiek staat centraal, niet de exacte aantallen of bedragen.
Toelichting op de aanpak
Om effectief beleid te voeren, moet een actieplan helder en gestructureerd zijn. Elke oplossingsrichting in de tabellen wordt geanalyseerd op basis van een aantal parameters:
- Aantal woningen: Hoeveel wooneenheden levert de oplossingsrichting per jaar op? Dit geeft inzicht in de schaalbaarheid en impact.
- Realisatietermijn: Hoe snel kunnen deze woningen gerealiseerd worden? Kortetermijnoplossingen moeten parallel lopen met langetermijnstrategieën.
- Financiële middelen: Welke investeringen zijn nodig, en waar komen deze vandaan? Dit verdeelt de verantwoordelijkheid tussen publieke en private partijen.
- Benodigde regelgeving: Welke juridische aanpassingen zijn essentieel om de oplossingsrichtingen haalbaar te maken?
- Fiscale maatregelen: Hoe kunnen fiscale barrières worden weggenomen of prikkels worden gecreëerd? Denk aan Box 3, earningstripping en de betaalbare huurwet.
Door deze parameters structureel in te vullen, ontstaat een totaalbeeld van wat nodig is om de wooncrisis effectief aan te pakken.
Tabel 1: Oplossingsrichtingen, opbrengst en realisatietermijn
| Oplossingsrichting | Realisatietermijn | Beginstand | Aantal wooneenheden te creëren per jaar | Eindstand |
| Nieuwbouw (verhuur midden & vrije sector) | Middellange termijn (5-10 jaar) | 1.200.000 | 10.000 – 20.000 | 1.310.000 |
| Nieuwbouw (verhuur sociaal) | Middellange termijn (5-10 jaar) | 2.300.000 | 20.000 | 2.420.000 |
| Nieuwbouw (koopwoningen) | Middellange termijn (5-10 jaar) | 4.700.000 | 30.000 – 40.000 | 4.930.000 |
| Optoppen bestaande woningen | Korte termijn (2-5 jaar) | N.v.t. | 10.000 – 20.000 | 70.000 |
| Splitsen bestaande woningen | Korte termijn (2-5 jaar) | N.v.t. | 15.000 | N.v.t. |
| Verkameren bestaande woningen | Korte termijn (2-5 jaar) | N.v.t. | 20.000 | N.v.t. |
| Transformeren kantoorpanden | Middellange termijn (5-10 jaar) | N.v.t. | 25.000 | N.v.t. |
| Hospitaverhuur | Direct mogelijk | N.v.t. | 5.000 | N.v.t. |
| Flexwoningen | Korte termijn (1-3 jaar) | N.v.t. | 30.000 | N.v.t. |
Deze tabel illustreert hoe verschillende oplossingsrichtingen samen bijdragen aan het vergroten van het woningaanbod. De realisatietermijn varieert van direct tot middellange termijn, en de opbrengst is afhankelijk van schaal en betrokkenheid.
Tabel 2: Benodigde middelen en herkomst
| Oplossingsrichting | Benodigde middelen (miljard euro) | Herkomst middelen |
| Nieuwbouw (verhuur midden & vrije sector) | 10-12 | Institutionele beleggers |
| Nieuwbouw (verhuur sociaal) | 8-10 | Woningcorporaties |
| Nieuwbouw (koopwoningen) | 8-10 | Eigenaar-bewoners (hypotheken) |
| Optoppen bestaande woningen | 3 | Kleine ontwikkelaars |
| Splitsen bestaande woningen | 2 | Kleine ontwikkelaars, particuliere beleggers |
| Verkameren bestaande woningen | 2-4 | Particuliere beleggers |
| Transformeren kantoorpanden | 4 | Grote ontwikkelaars |
| Hospitaverhuur | 0,5 | Particulieren |
| Flexwoningen | 1 | Overheid |
Deze tabel benadrukt dat financiering van diverse bronnen komt. Een evenwichtige verdeling tussen publieke en private middelen is noodzakelijk.
Tabel 3: Benodigde maatregelen
| Oplossingsrichting | Benodigde regelgeving | Fiscale maatregelen |
| Nieuwbouw (verhuur midden & vrije sector) | Deregulering bestemmingsplan/vergunningverlening | Box 3 aanpassen voor kleine beleggers |
| Nieuwbouw (verhuur sociaal) | Deregulering bestemmingsplan/vergunningverlening | Earningstripping drempel naar 3 miljoen |
| Nieuwbouw (koopwoningen) | Vergunningverlening versnellen | Geen directe fiscale impact |
| Optoppen bestaande woningen | Bouwvoorschriften vereenvoudigen | Geen directe fiscale impact |
| Splitsen bestaande woningen | Versoepeling splitsingsregels | Versoepeling overdrachtsbelasting |
| Verkameren bestaande woningen | Ruimere wetgeving kamergewijze verhuur | Box 3 aanpassen |
| Transformeren kantoorpanden | Flexibiliteit in bestemmingsplannen | Stimuleer transformaties met belastingaftrek |
| Hospitaverhuur | Stimuleren via belastingvoordelen | Vrijstelling inkomstenbelasting hospitaverhuur |
| Flexwoningen | Verruiming kruimelregeling | Fiscale voordelen voor tijdelijke bouw |
Deze maatregelen vragen om een combinatie van juridische aanpassingen en fiscale prikkels. Ze bieden de ruimte om de beschreven oplossingen daadwerkelijk uit te voeren.
Samenwerking als sleutel tot succes
De oplossingen vereisen een gezamenlijke aanpak. Overheid, woningcorporaties, particuliere en institutionele beleggers moeten samenwerken om deze tabellen verder in te vullen en tot een concreet actieplan te komen. Elke partij heeft een unieke rol:
- De overheid faciliteert via regelgeving, subsidies en fiscale prikkels.
- Woningcorporaties realiseren sociale huurwoningen.
- Particuliere beleggers en kleine ontwikkelaars vullen gaten op die door grote partijen niet worden gedekt.
De WoonTop biedt een kans om een gestructureerd en haalbaar actieplan te formuleren. Deze methodiek – inclusief de tabellen – kan dienen als basis voor een gezamenlijke aanpak.
Het is tijd voor concrete actie, waarbij iedere partij verantwoordelijkheid neemt.
Mona Keijzer, gebruik deze aanpak om de wooncrisis daadkrachtig aan te pakken. U zult ook zien dat de particuliere belegger een cruciale rol speelt in mogelijkheden om snel en betaalbaar resultaat te genereren.