- Sinds 1 januari 2021 moeten verhuurders bij huurachterstand gegevens aan de gemeente verstrekken.
- Deze meldingsplicht is bedoeld om huurder te helpen met schuldhulpverlening en kan gevolgen hebben voor ontbindingsprocedures.
- Het niet naleven van de meldingsplicht kan leiden tot afwijzing van ontbinding of ontruiming, afhankelijk van de situatie.
Op 1 januari 2021 is het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs) van kracht gegaan.
Dit besluit heeft belangrijke implicaties voor verhuurders, vooral in situaties waar huurachterstand optreedt. Eerder is wel gebleken dat het niet naleven van dit besluit door verhuurders een doorslaggevende rol kan spelen in juridische procedures rondom ontbinding en ontruiming van huurovereenkomsten.
Het Bgs bepaalt dat verhuurders bij een huurachterstand van meer dan 30 dagen – na een herinnering – verplicht zijn om de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan de gemeente door te geven. (In de praktijk zal dit dus wel al snel 6 weken na het ontstaan van de achterstand zijn.)
Dit geldt zowel voor woningcorporaties als particuliere verhuurders.
Verplichtingen van de verhuurder
Voordat verhuurders tot een melding bij de gemeente overgaan, dienen zij enkele stappen te doorlopen. Bout huurrechtadvocaten zette deze stappen nog eens op een rijtje.
- Persoonlijk contact: De verhuurder moet proberen persoonlijk contact op te nemen met de huurder om de betalingsproblemen te bespreken en mogelijke oplossingen aan te dragen.
- Informatie verstrekken: De huurder moet gewezen worden op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening.
- Schriftelijke herinnering: De verhuurder dient minstens één schriftelijke herinnering te sturen over de betalingsachterstand.
- Schriftelijke toestemming: Bij de herinnering moet de verhuurder aanbieden om met schriftelijke toestemming van de huurder diens gegevens aan de gemeente te verstrekken, mits de huurder hier niet afwijzend op reageert.
Zie hiervoor ook de gedetailleerde uitleg bij Volkshuisvesting.
Hoewel het Bgs geen directe sanctie oplegt voor het niet melden van huurachterstanden, kan het niet naleven van deze meldingsplicht wel gevolgen hebben voor juridische procedures.
Als een verhuurder bijvoorbeeld een ontbindingsprocedure start zonder de vereiste melding te hebben gedaan, kan de rechter besluiten de ontbinding of ontruiming af te wijzen.
De rechter moet bij een tekortkoming, zoals een huurachterstand van minimaal drie maanden, nog toetsen of de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Het niet naleven van artikel 2 Bgs kan hierbij leiden tot afwijzing van de ontbinding of ontruiming. Echter, dit is niet altijd het geval.
Uitzonderingen en uitspraken
Er zijn situaties waarin het niet naleven van de meldingsplicht geen gevolgen heeft:
- Als de huurder op geen enkele manier kan betalen.
- Als de huurder geen hulp wil of niet wil dat de gegevens worden gedeeld met de gemeente.
- Als er al een hulptraject is gestart maar dit is mislukt.
- Als de huurachterstand niet door schuldenproblematiek is ontstaan, maar door bewuste betalingsweigering.
Diverse uitspraken van (kanton)rechters hebben laten zien dat het niet naleven van artikel 2 Bgs soms wel leidt tot afwijzing van ontbinding of ontruiming, vooral als het melden van de achterstand waarschijnlijk had geleid tot schuldhulpverlening en daarmee de huurachterstand had kunnen voorkomen.
Na een melding van huurachterstand kan de gemeente de rechtbank verzoeken om een afkoelingsperiode van maximaal zes maanden in te stellen.
Tijdens deze periode kunnen schuldeisers, waaronder de verhuurder, geen incassomaatregelen treffen of procedures starten. De huurder moet gedurende deze periode wel meewerken aan de schuldhulpverlening.