- Nederland kampt in 2024 met een woningtekort van 401.000 woningen, en de vraag blijft groeien door een sterke toename van het aantal huishoudens.
- Om de groei van 885.000 huishoudens tussen 2024 en 2038 op te vangen, zijn grootschalige nieuwbouwprojecten nodig, met focus op betaalbare woningen.
- Drie scenario’s schetsen verschillende toekomstbeelden, waarbij de grootste vraag ligt in het betaalbare segment, met nadruk op sociale huur en middenhuur.
Nederland staat voor een enorme uitdaging op de woningmarkt. Het woningtekort is in 2024 gestegen naar 401.000 woningen, wat neerkomt op 4,9% van de totale voorraad. Dit tekort wordt veroorzaakt door een combinatie van bevolkingsgroei, een sterk toenemend aantal huishoudens en een woningproductie die de afgelopen jaren achterbleef.
Volgens de Woningmarktverkenning 2024-2039 van ABF Research, die afgelopen week door minister Keijzer naar de Tweede Kamer is gestuurd, zal dit tekort de komende jaren eerst toenemen voordat er verbetering komt. Naar verwachting zal het tekort pas na 2027 beginnen te dalen.
Verwachte huishoudensgroei en de druk op de woningmarkt
De grootste motor achter de toenemende druk op de woningmarkt is de groei van het aantal huishoudens. Tussen 2024 en 2038 worden 885.000 nieuwe huishoudens verwacht, wat neerkomt op een groei van 10,6%.
Vooral het aantal alleenstaanden neemt fors toe, goed voor 70% van de huishoudensgroei. Deze groeiende groep, samen met paren zonder kinderen en eenoudergezinnen, zorgt voor een toename van de vraag naar kleinere en betaalbare woningen.
Naast de demografische ontwikkelingen spelen ook economische factoren een grote rol in de woningmarkt.
Het rapport voorziet drie scenario’s op basis van inkomensontwikkeling: een laag, midden en hoog scenario. In het lage scenario, waarin de inkomensgroei stagneert, neemt het aantal huishoudens dat aangewezen is op sociale huur fors toe. In het middenscenario blijft de vraag naar betaalbare koopwoningen en middenhuur groot, terwijl in het hoge scenario de vraag naar koopwoningen sterker toeneemt.
De bouwopgave: focus op betaalbare woningen
Om het woningtekort terug te dringen, moet Nederland de komende vijftien jaar aanzienlijk meer woningen bouwen.
De ABF-scenario’s laten zien dat er tot 2038 in totaal 1,3 miljoen woningen moeten worden bijgebouwd om zowel de groeiende vraag als het huidige tekort op te vangen. Van deze nieuwe woningen moet een aanzienlijk deel in het betaalbare segment vallen, zoals sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen.
In het middenscenario is 64% van de nieuwbouw bestemd voor betaalbare woningen, waarvan 29% sociale huur, 8% middenhuur en 27% betaalbare koop. Dit is in lijn met de doelstelling van de overheid om twee derde van de nieuwbouw als ‘betaalbaar’ te classificeren.
In het lage scenario, waarin meer mensen afhankelijk zijn van sociale huur, zou zelfs 72% van de nieuwbouw in het betaalbare segment moeten vallen. Dit is cruciaal om de betaalbaarheid op de woningmarkt te behouden en de toegankelijkheid voor lagere inkomensgroepen te waarborgen.
Sociale huur en middenhuur: onmisbare pijlers
Het rapport benadrukt dat de sociale huurvoorraad niet alleen door nieuwbouw moet groeien, maar ook door behoud van bestaande woningen. Dit betekent dat het aantal sociale huurwoningen niet alleen moet toenemen, maar ook dat er minder woningen worden gesloopt of verkocht aan particulieren.
Voor de middenhuur, die vooral belangrijk is voor huishoudens met een middeninkomen, is de vraag hoe de bouwproductie kan worden gestimuleerd. Dit segment wordt namelijk vaak ondergewaardeerd in het huidige bouwbeleid.
Hoewel er veel vraag is naar middeldure huurwoningen, zijn er zorgen over de financiële haalbaarheid voor beleggers en ontwikkelaars.
De nieuwe Wet Betaalbare Huur, die sinds 2024 in werking is, beperkt de huurprijzen van middenhuurwoningen, wat kan leiden tot een verminderde interesse bij beleggers. Tegelijkertijd is er behoefte aan duidelijke regelgeving om te zorgen dat woningen in dit segment betaalbaar blijven voor de middeninkomens.
Toekomstperspectief en uitdagingen
De scenario’s van ABF Research laten zien dat de woningmarkt voor grote uitdagingen staat, maar dat er ook kansen zijn om het tekort op te lossen en de toegankelijkheid te verbeteren.
Om dit te bereiken, is een breed scala aan maatregelen nodig, waaronder versnelde bouwproductie, betere samenwerking tussen overheden en ontwikkelaars en een focus op betaalbaarheid. Vooral sociale huur en middenhuur moeten in de bouwopgave centraal staan om te voorkomen dat kwetsbare groepen buiten de boot vallen.
Met gerichte actie kan het woningtekort de komende jaren worden teruggedrongen, maar dat vergt wel doortastend beleid en een lange adem.
Het rapport van ABF onderstreept dat er geen simpele oplossingen zijn, maar dat er wel degelijk stappen kunnen worden gezet om de woningmarkt weer toegankelijk te maken voor iedereen.