- Een pand op 135 West 50th Street werd verkocht voor 8,8 miljoen dollar, maar dit betrof alleen het gebouw zonder de grond, die in 2019 al voor 285 miljoen dollar was verkocht.
- De erfpachtkosten zijn hoog vanwege leegstand, wat de lage verkoopprijs verklaart, maar de eerdere verkoop van de grond betekende dat het verlies voor UBS beperkt bleef.
- Oud-eigenaar UBS boekte uiteindelijk slechts een verlies van 12 procent door de erfpachtconstructie van de hand te doen, niet de vermeende 97,5 procent.
De kantorenmarkt in New York heeft het niet gemakkelijk. Maar werd een pand op 135 West 50th Street daadwerkelijk voor 8,8 miljoen dollar geveild, terwijl het in 2006 nog voor 332 miljoen dollar werd aangekocht, zoals verschillende media meldden?
Uiteraard lijkt de vork net wat anders in de steel te zitten. Toch namen ook Nederlandse Vastgoedmedia het bericht zonder meer over, waarna het verder werd verspreid.
Het pand werd deze keer verkocht zonder de grond, die in een aparte trust is ondergebracht en in 2019 al voor 285 miljoen dollar werd verkocht. Eigenaren van het pand moeten daarom erfpacht betalen aan de eigenaren van de grond, en dat is met de huidige leegstand best een probleem.
De totale discount was een stuk lager dan 97,5%
Naar het schijnt is de huidige huuropbrengst niet genoeg om de erfpacht betalen, dus het is niet vreemd dat het kantoor tegen een leuke korting van de hand wordt gedaan.
Daarmee hebben de vorige eigenaren echter niet een discount van 97,5 procent moeten accepteren; de grond was al eerder voor een fors bedrag verkocht.
Het verlies was dus helemaal niet zo groot voor de verkoper de Zwitserse bank UBS. Dat kreeg een groot deel van de 332 miljoen dollar die het in 2006 had uitgegeven aan de aankoop van het pand, al terug door in 2019 het land onder het gebouw voor 285 miljoen dollar aan erfpachtbedrijf Safehold te verkopen, zo weet TheRealDeal.
UBS heeft met de verkoop dus uiteindelijk vooral de erfpachtconstructie van de hand gedaan. De afboeking komt zo uit op ‘slechts’ 12 procent. ($285 + $8 = $293 / $332 = 12%)
Rekenen we ook de renovatiekosten van 76 miljoen – die gedaan werden in een poging de bezettingsgraad weer op te krikken – bij de investering, dan is de afboeking natuurlijk hoger dan 12%, namelijk zo’n 28%. ($293 / ($332 + $76) = ~ 0,72 ) Fors, maar nog altijd fors minder dan eerder gemeld.