- In tien jaar tijd stegen de huizenprijzen in Nederland met 48%, maar dat is bescheiden vergeleken met Oost- en Zuid-Europese landen.
- Nederland behoort tot de betaalbaardere koopmarkten in de EU, vooral voor tweeverdieners met een gemiddeld inkomen.
- De combinatie van hoge woningkwaliteit, lage betalingsachterstanden en gunstige leenvoorwaarden houdt de markt toegankelijk.
De woningprijzen in Nederland zijn de afgelopen tien jaar met 48% gestegen. Dat klinkt fors, maar plaatst men deze ontwikkeling naast die in andere EU-landen, dan blijkt Nederland geen uitschieter. Portugal, Hongarije en Litouwen zagen stijgingen van respectievelijk 85%, 80% en 56%. Dat blijkt uit de nieuwe Woningmarktmonitor van ABN AMRO.
Daarbij moet wel worden gezegd: in buurlanden België en Duitsland bleven de stijgingen met +6,8% en +14,1% juist opvallend laag.
Ondanks het beperkte woningaanbod en een tekort van zo’n 400.000 woningen, heeft de Nederlandse huizenmarkt in bredere EU-context zijn relatieve balans behouden.
De situatie is bijvoorbeeld aanzienlijk problematischer in delen van Zuid- en Oost-Europa, waar prijsstijgingen vaak niet samengaan met een evenredige inkomensgroei of bouwproductie.
Inkomensgroei als drijvende kracht
Bevolkingsgroei blijkt volgens het rapport van ABN AMRO slechts een beperkte invloed te hebben op woningprijzen. Wat zwaarder weegt, is de inkomensontwikkeling.
In landen waar de inkomens sneller stijgen, nemen ook de woningprijzen toe. Nederland kent met een inkomensgroei van 36% een stabiele middenpositie, precies op het EU-gemiddelde.
Ook de lage rente van de afgelopen jaren heeft een belangrijk aandeel gehad in de betaalbaarheid.
Omdat Nederlandse huishoudens vaak tot 90% of meer van de woningwaarde kunnen financieren, vertaalt een lage rente zich direct in een hogere leencapaciteit — en dus in hogere prijzen. Die gevoeligheid is in Nederland groter dan in veel andere landen.
Betaalbaarheid nog steeds gunstig
Een belangrijke graadmeter is de verhouding tussen woningprijs en inkomen, de zogeheten prijs-inkomensratio. In Nederland ligt deze met 6 nog steeds onder het EU-gemiddelde. Daarmee kost een gemiddelde woning ongeveer zes keer het netto jaarinkomen van een gemiddeld tweeverdienersgezin. Voor alleenstaanden ligt deze ratio hoger (8,5), maar nog altijd onder het EU-gemiddelde van 11.
In de praktijk betekent dit dat een Nederlands gezin gemiddeld 24 jaar nodig heeft om een huis af te lossen, uitgaande van 30% van het inkomen als maximale woonlast. In veel EU-landen loopt die termijn op tot boven de 40 jaar, of is aankoop onder deze voorwaarden überhaupt niet mogelijk.
Verder valt op dat het aandeel huishoudens met betalingsachterstanden in Nederland bijzonder laag is: slechts 2,6% tegenover een EU-gemiddelde van 9,3%. Dit duidt op een relatief gezonde financiële positie onder woningbezitters.
Kwaliteit als verzachtende factor
Nederlandse woningen behoren tot de ruimste en meest energiezuinige binnen de EU. Gemiddeld beschikt een huishouden over 2,1 kamers per persoon (EU-gemiddelde: 1,6), en het aantal huishoudens in overbevolkte woningen is relatief laag.
Dit vertaalt zich in lagere woonlasten, zeker op de lange termijn. Subsidies, zoals de hypotheekrenteaftrek, spelen daarbij een rol, al blijkt hun effect op de betaalbaarheid beperkt.