- Grote verschillen in lasten tussen koop- en huurwoningen worden voor een belangrijk deel veroorzaakt door belastingregels
- Een gelijke woning kost als huurwoning meer dan twee keer zoveel per maand als in eigendom
- Belastingdruk op verhuur en het ontbreken van huurdersaftrek vergroten de kloof op de woningmarkt
De woningmarkt in Nederland kent vele ongelijkheden, maar één van de meest opvallende blijkt uit een vergelijking van lasten tussen een koopwoning en een huurwoning van gelijke waarde.
“Een gemiddeld koophuis kost nu per maand € 1.366, hetzelfde huis als huurhuis € 3.163!”, rekent Gijsbert Jansen, eigenaar van IMIX projecten op LinkedIn voor.
Het verschil van bijna tweederde zit volgens de analyse niet in het onderhoud, beheer of risico van leegstand, maar is grotendeels fiscaal van aard. Waar eigenaar-bewoners profiteren van hypotheekrenteaftrek, vrijstellingen in box 1 en beperkte vermogensheffing, worden particuliere verhuurders juist belast via box 3 en andere fiscale regelingen die de kostprijs van een huurwoning aanzienlijk opdrijven.
De vergelijking maakt zichtbaar hoe beleidskeuzes rondom belastingen en subsidiëring structureel uitpakken in het voordeel van de koopsector.
Koopwoningen worden fiscaal ondersteund, onder andere via de hypotheekrenteaftrek en de eigenwoningforfait-regeling, die doorgaans gunstig uitpakt bij stijgende huizenprijzen.
Gevolgen voor de woningmarkt en betaalbaarheid
Voor huurwoningen geldt juist het omgekeerde. Verhuurders moeten onroerend goed aangeven als vermogen in box 3, waardoor zij belasting betalen over de waarde van de woning, ongeacht de werkelijke huuropbrengst. Bij stijgende WOZ-waardes neemt die last alleen maar toe.
Bovendien zijn kosten, zoals rente of onderhoud, fiscaal nauwelijks aftrekbaar. Deze extra kosten worden uiteindelijk doorberekend aan de huurder.
Deze fiscale asymmetrie draagt bij aan het verdwijnen van beleggers uit de vrije huursector. In combinatie met recente regelgeving zoals de Wet Betaalbare Huur – die maximale huurprijzen verder aan banden legt – neemt het aanbod huurwoningen af, terwijl de vraag stijgt.
Dit vergroot de druk op middeninkomens, die vaak niet in aanmerking komen voor sociale huur en tegelijk geen toegang hebben tot de koopmarkt door hoge huizenprijzen of strengere financieringseisen.
De ongelijkheid tussen huur en koop is daarmee niet alleen een sociale kwestie, maar ook een beleidsvraagstuk. Een hervorming van de belastingregels zou volgens voorstanders meer evenwicht kunnen brengen en het aanbod huurwoningen weer kunnen verruimen.